оценка недвижимого имущества и оценка предприятий, оценка недвижимости, оценка стоимости, оценка земель,assessment

оценка бизнеса

оценка ущерба

оценка стоимости

оценка компании

оценка земли

оценка недвижимости

оценка предприятия
оценка недвижимости оценка квартиры оценка стоимости оценка акций
оценка недвижимости
оценщик

оценка

оценка

оценка

оценка

оценка ущерба

 

Пример Отчета оценки недвижимого имущества ( Real Estate Assessment )

 

Отчет оценки недвижимого имущества

(русский язык)

Оценка произведена на территории России Российскими оценщиками

(для просмотра примера отчета об оценке, произведенного украинскими оценщиками на территории Украины на украинском языке просим Вас контактировать с нашим Главным офисом в Киеве)

 

ОТЧЕТ № ОН-000

 

ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ, СОСТОЯЩЕГО ИЗ:

 

Части здания, расположенного по адресу:

г. Москва, ул. Ивановская, д.1, стр.1.

 

СОБСТВЕННИК ИМУЩЕСТВА:

ООО «Иванов и К»

ЗАКАЗЧИК:

ООО «Иванов и К»

По состоянию на 01 октября 2003 года

Дата составления отчета 09 октября 2003 г .

Москва 2003 г .


09 октября 2003 г .

Г. Москва, ул. Ивановская, д.1, корп.1

ООО «Иванов и К»

Г-ну Иванову И.И.

 

Уважаемый Иван Иванович,

В соответствии с договором № ОН-000 от 29.09.2003 г. на оценку стоимости нежилых помещений, эксперты ООО “К.О.М.И.Т.- Инвест” произвели оценку рыночной стоимости нежилого помещения, принадлежащего ООО «Иавнов и К», и находящегося по адресу: Россия, Г. Москва, ул. Ивановская, д.1, корп.1

В состав нежилых помещений входит часть здания общей площадью 213,2 кв. м .

оценка рыночной стоимости была произведена по состоянию на 01 октября 2003 года, что совпадает с датой осмотра.

Результаты анализа имеющейся в нашем распоряжении информации позволяют сделать вывод о том, что рыночная стоимость всего недвижимого имущества, с учетом ограничительных условий и сделанных допущений, составляет:

22 415 700 руб.

(Двадцать два миллиона четыреста пятнадцать тысяч семьсот) руб. с учетом НДС

 

Предлагаемый Вашему вниманию Отчет об оценке содержит описание оцениваемого имущества, собранную нами фактическую информацию, этапы проведенного анализа, обоснование полученных результатов, а также ограничительные условия и сделанные допущения.

оценка была проведена, а Отчет составлен в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998г., Государственными Стандартами в области оценки, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 года №519 и “Международными стандартами оценки” Международного комитета по стандартам оценки имущества МСО-1 – МСО-4 (IVSC, русский перевод РОО, Москва, 2000).

Полис страхования гражданской ответственности оценщика ОСАО "Ингосстрах" № 43-003039/03.

 

С уважением,

Ткачук А.Ю., Ген. директор ООО “К.О.М.И.Т.-инвест”


ОГЛАВЛЕНИЕ

 

1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ ................................................................................. 4

1.1. Постановка задания по оценке ................................................................ 4

1.2. Результаты оценки и заключения ........................................................... 5

1.3. Заявление (сертификат) о качестве оценки ............................................. 6

1.4. Сделанные допущения и ограничивающие условия .............................. 6

1.5. Квалификация оценщиков ....................................................................... 7

1.6. Назначение оценки .................................................................................. 8

2. ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ТЕРМИНОЛОГИЯ И ПРОЦЕСС оценки ............ 9

2.1 Оцениваемые права ................................................................................ 11

2.2. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. ............. 12

2.3 Последовательность определения стоимости объекта оценки .............. 12

2.4. Обзор общепринятых подходов оценки .............................................. 12

3. АНАЛИЗ ОБЪЕКТА оценки И ЕГО ОКРУЖЕНИЯ .......................... 16

3.1. Анализ рынка нежилых помещений в Москве ..................................... 16

3.2. Описание района объекта оценки ......................................................... 23

3.3. Описание объекта .................................................................................. 23

3.4. Заключение ............................................................................................ 24

4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ стоимости ОБЪЕКТА оценки ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ ....................................................................... 25

4.1. Определение рыночной стоимости земельного участка ...................... 25

4.2. Понятие оценки стоимости замещения здания ..................................... 27

4.3. Расчет полной восстановительной стоимости объекта оценки ............ 27

4.4. Определение накопленного износа ....................................................... 30

4.5. Заключение. ........................................................................................... 32

5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ стоимости ОБЪЕКТА оценки СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ ............................................................ 33

6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ стоимости ОБЪЕКТА оценки ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ ........................................................................ 36

6.1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования ........... 36

6.2. Расчет коэффициента капитализации .................................................... 38

6.3. Расчет ставки арендной платы .............................................................. 38

6.4. Определение рыночной стоимостиметодом капитализации дохода ... 41

7. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ....................................................... 42

7.1. Определение весов с помощью подхода анализа иерархий ................ 42

7.2. Расчет рыночной стоимости .................................................................. 45

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ. ........................................................................... 47

ПРИЛОЖЕНИЯ ............................................................................................ 49

1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

 

1.1. Постановка задания по оценке

 

Заказчик

ООО «Иавнов и К» в лице директора Иванова И.И.

Реквизиты Заказчика

100000, Москва, ул. Ивановская, д., корп.1 ИНН 77000000, р/с 0000000000 в Отделении Банка г. Москва , БИК 044000000

Объект оценки

Часть здания общей площадью 213,2 кв. м . по адресу: ул. Ивановская, д.1, стр.1

Месторасположение объектов:

Москва, ул. Ивановская, д.1, стр.1

Назначение оценки:

Определение рыночной стоимости объекта для принятия управленческих решений

Дата составления отчета:

01 октября 2003 г .

Применяемые стандарты

Работа выполнена в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998г., Государственными Стандартами в области оценки, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 года №519, стандартами профессиональной деятельности в области оценки Российского Общества оценщиков и “Международными стандартами оценки” Международного комитета по стандартам оценки имущества МСО-1 – МСО-4 (IVSC, русский перевод РОО, Москва, 2000).

Форма отчета

Письменная, полный отчет

График проведения оценки

с 01 октября по 10 октября 2003 г .

 

На основании договора № ОН-000 от 29.09.2003 г. ЗАКАЗЧИК поручает, а оценщик производит оценку рыночной стоимости подвальной части здания общей площадью 213,2 кв. м . по адресу: ул. Ивановская, д.1, стр.1. Описание и технические характеристики объекта оценки приведены в соответствующих разделах отчета.

Арестов и ограничений по использованию вышеперечисленного имущества г. Москва нет.

Применяемые стандарты оценки: Работа выполнена в соответствии со "Стандартами оценки, обязательными для применения субъектами оценочной

деятельности", утвержденными постановлением Правительства РФ №519 от 06 июля 2001 г ., стандартами профессиональной деятельности в области оценки Российского Общества оценщиков.

Дата оценки: оценка объекта проведена по состоянию на 01 октября 2003 года, что совпадает с датой осмотра. Под датой оценки подразумевается оценка состояния зданий и сооружений на вышеуказанную дату.

Сроки проведения оценки: с 01 октября по 10 октября 2003 г .

 

1.2. Результаты оценки и заключения

 

Наиболее эффективное использование объекта:

В текущем состоянии объект эксплуатируется, как кафе. Наиболее эффективное использование объекта, с нашей точки зрения, – текущее использование.

Результаты расчетов рыночной стоимости по трем подходам:

•  Затратный подход

•  Сравнительный подход

•  Доходный подход

 

 

 

158 500 долл. США с учетом НДС

899 700 долл. США с учетом НДС

829 000 долл. США с учетом НДС

Итоговая величина рыночной стоимости на 01.10.2003 г.

732 300 (Семьсот тридцать две тысячи триста) долл. США с учетом НДС.

или при курсе ЦБ РФ на 01 октября 2003 г . 1дол. США 30,61 руб.

22 415 700 руб.

(Двадцать два миллиона четыреста пятнадцать тысяч семьсот) руб. с учетом НДС

 

1.3. Заявление (сертификат) о качестве оценки

 

Подписавшие данный отчет надлежащие оценщики (далее оценщики) настоящим заявляют, что в соответствии с имеющимися у них данными:

1. Все факты, изложенные в настоящем отчете, нами проверены, верны и соответствуют действительности.

2. Приведенные анализы, мнения и выводы ограничиваются лишь принятыми нами предположениями и существующими ограничительными условиями и допущениями, являющихся частью настоящего отчета, и представляют собой наши личные беспристрастные профессиональные формулировки.

3. В отношении недвижимости, являющейся предметом настоящего отчета, оценщики не имеют никакой личной заинтересованности ни сейчас, ни в перспективе, а также не состоят в родстве, не имеют никаких личных интересов или пристрастности по отношению к лицам, являющимся на дату вступления в силу настоящего отчета

владельцами оцененной нами недвижимости или намеревающихся совершить с ней сделку.

4. Оплата услуг оценщиков не связана с обусловленной или заранее установленной стоимостью недвижимости или с деятельностью по оценке недвижимости, благоприятствующей интересам клиента, с суммой стоимости оцененной недвижимости, с достижением оговоренных или с возникновением последующих событий и совершением сделки с недвижимостью.

5. оценка была проведена, а отчет составлен в соответствии со "Стандартами оценки, обязательными для применения субъектами оценочной деятельности", утвержденными постановлением Правительства РФ №519 от 06 июля 2001 г ., с тандартов РФ "Единая система оценки имущества" ГОСТ Р51195.0.02-98, стандартами профессиональной деятельности в области оценки Российского Общества оценщиков.

6. оценщики лично произвели наружный и внутренний осмотр оцениваемого имущества.

7. В процессе анализа данных, ни одно лицо не оказывало сколько-нибудь существенной помощи оценщикам, подписавшим настоящий отчет.

 

1.4. Сделанные допущения и ограничивающие условия

 

Сертификат качества оценки, являющийся частью настоящего отчета, ограничивается следующими условиями:

 

1. В процессе подготовки настоящего отчета, мы исходили из достоверности имеющихся документов, полученных от Заказчика.

2. оценщики не несут ответственности за юридическое описание права собственности на оцениваемое имущество, достоверность которого резюмируется со слов заказчика. Оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.

3. Чертежи и схемы, приведенные в отчете, являются приблизительными, призваны помочь пользователю получить наглядное представление об оцениваемом имуществе и не должны использоваться в каких-либо других целях. оценщики не производили обмер земельного участка, зданий и сооружений, полагаясь на верность исходной информации, предоставленной заказчиком.

4. От оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного отчета или оцененного имущества, кроме как официального вызова суда.

5. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На оценщиках не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.

6. Исходные данные, использованные оценщиками при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщики не могут гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это, возможно, делаются ссылки на источник информации.

7. Ни заказчик, ни оценщики не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

•  Все оценки, выполненные при условии окончания строительства, реконструкции или ремонта, действительны только в случае успешного завершения подобных работ.

•  Мнение оценщиков относительно рыночной стоимости действительно только на дату оценки. оценщики не принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества.

•  Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщиков относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в отчете стоимости.

•  Собранная информация о последних предложениях и сделках сдачи помещений в аренду, а также куплю-продажу нежилых помещений в районах, близлежащих к оцениваемому объекту представляют собой объекты, представленные в виде публичной оферты и опубликованные в печатных изданиях. Перевод к стоимости сделок осуществляется на основании средних скидок, опубликованных в аналитических материалах на Интернет – сайте г-на Стерника www . realtymarket . org .

 

1.5. Квалификация оценщиков

 

Все участники составления Отчета имеют базовое профессиональное образование в области оценки недвижимости. Ниже приведен список оценщиков, участвовавших в выполнении работ:

 

Ткачук Александр Юрьевич

Генеральный директор ООО “К.О.М.И.Т.-инвест”, кандидат физико-математических наук, Профессиональный оценщик недвижимости второго уровня №00097/ОС-2 (решение аттестационной комиссии №7-66-03/01-Р Общественного Совета оценщиков Москвы при правительстве Москвы), член Правления Московского регионального отделения РОО, действительный член РОО.

 

 

Образовательные и профессиональные сертификаты участников работ, а также лицензия приведены в Приложениях.

 

1.6. Назначение оценки

 

Основываясь на информации, полученной от Заказчика, нам стало известно, что он намерен использовать результаты настоящего Отчета об оценке для принятия управленческих решений.

2. ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ТЕРМИНОЛОГИЯ И ПРОЦЕСС оценки

 

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001г. №519 "ОБ УТВЕРЖДЕНИИ СТАНДАРТОВ оценки" применяются следующие термины и определения:

1. Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

2. Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:

а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

б) стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

в) стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

г) стоимость объекта оценки при существующем использовании -стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;

д) инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

е) стоимость объекта оценки для целей налогообложения -стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);

ж) ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

з) утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

и) специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.

Одними из видов специальной стоимости являются полная восстановительная стоимость и восстановительная стоимость (здесь и далее по тексту под полной восстановительной стоимостью и восстановительной стоимостью подразумеваются виды специальной стоимости).

Под полной восстановительной стоимостью понимается сумма затрат в рыночных ценах существующих на дату оценки на создание объекта оценки и идентичного объекту оценки с применением идентичных материалов и технологий без учета износа объекта и стоимости земли.

Под восстановительной стоимостью понимается стоимость 1 куб. метра строительного объема здания.

3. Подходы к оценке:

•  затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

•  сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

•  доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

4. Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

 

5. Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

6. Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

 

7. Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

 

8. Срок экспозиции объекта оценки - период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

 

9. Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

 

10. Экспертиза отчета об оценке - совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке.

 

Согласно ст. 130 Гражданского Кодекса к недвижимому имуществу относится - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

 

2.1 Оцениваемые права

 

Целью оценки является определение рыночной стоимости права собственности на нежилую часть здания и прав долгосрочной аренды земельного участка, находящегося в пределах площади застройки, определенной пропорционально оцениваемому объекту.

Право собственности, согласно Гражданскому Кодексу РФ, часть 1 (ст. 209), включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое

имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

 

2.2. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

 

При составлении отчета были использованы следующие документы, предоставленные Заказчиком:

•  Свидетельство о собственности №00000, от 21.11.2002 года;

•  Выписка из технического паспорта на здание (строение);

•  Справка БТИ о состоянии здания/помещения;

•  Экспликация и поэтажный план помещений.

 

2.3 Последовательность определения стоимости объекта оценки

 

Процесс оценки включал в себя следующие шаги:

•  осмотр объекта (внешний вид, состояние, используемые материалы, конструктивные особенности и прочее для отдельных элементов и здания в целом);

•  интервью с руководителями и собственниками оцениваемого объекта

•  исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов в рассматриваемом районе и других схожих по условиям районах г. Москвы;

•  подбор и сравнительный анализ аналогов, определение ценопонижающих и ценоповышающих факторов и их удельный вес в общей величине стоимости;

•  определение восстановительной стоимости объекта;

•  исследование рынка подобных объектов, емкости рынка, уровня расходов на содержание объекта;

•  осуществление расчетов для определения величины рыночной стоимости различными подходами;

•  анализ и согласование результатов, полученных различными подходами;

•  выработка заключения о рыночной стоимости объекта;

•  подготовка отчета об оценке.

Форма отчета: развернутый, письменный.

 

2.4. Обзор общепринятых подходов оценки

 

Всего известно три основных подхода оценки недвижимости:

•  затратный подход - совокупность подходов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

•  сравнительный подход - совокупность подходов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

•  доходный подход - совокупность подходов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

 

Затратный подход

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и, исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется ему получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный подход определяет стоимость объекта оценки, как полную восстановительную стоимость объекта (либо полную стоимость замещения) за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.

Под полной восстановительной стоимостью понимаются затраты по воссозданию объекта в первоначальном виде из тех же конструкционных материалов и при той же технологии, включая в них прибыль строительной (либо продающей - для машин и оборудования) организации и инвестора.

Под накопленным износом понимается общая потеря стоимости объектом на момент оценки в процентном выражении, под действием физических, функциональных и внешних факторов.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.

Расчет рыночной стоимости возведения новых аналогичных объектов - получение полной восстановительной стоимости объектов.

Определение величины накопленного физического, функционального и внешнего износа объекта недвижимости.

Уменьшение полной восстановительной стоимости объекта на сумму износа для получения остаточной восстановительной стоимости объекта.

Добавление к рассчитанной реальной стоимости объекта стоимости земли.

Последовательное применение принципов оценки в затратном подходе позволяет сформулировать важный вывод, что стоимость строительства (издержки) и рыночная стоимость - различные понятия

 

Сравнительный подход.

Сравнительный подход основан на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения, то есть, имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость не

заплатит сумму большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. Согласно сравнительному подходу, стоимость объекта определяется ценами недавних сделок купли-продажи схожих по своим характеристикам (сравнимых) объектов, после внесения к этим цен поправок, компенсирующих отличия между оцениваемым и сравнимым объектом. Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемыми объектами. Цены на объекты-аналоги, затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по продажам объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.

Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения.

Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам; определение цены оцениваемого объекта.

Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей или диапазона цен.

 

Доходный подход.

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена как текущая стоимость будущих доходов, проистекающих из факта владения данным объектом. Основным при использовании данного подхода, является определение потенциального, действительного или чистого дохода от эксплуатации объекта, что в свою очередь служит базой для определения стоимости объекта. Для определения стоимости возможно использование метода прямой капитализации, который базируется на стабильных денежных потоках (постоянный доход) и метода дисконтирования денежных потоков, который наиболее приемлем при переменных денежных потоках (первичные инвестиционные вложения, а затем периодические потоки дохода и доход от реверсии – продажи объекта). Использование доходного подхода при оценке рыночной стоимости предполагает, прежде всего, определение политики эксплуатации оцениваемого объекта, с тем, чтобы точно установить какие направления использования являются доходными и в какой мере возможна реализация этих направлений. Данный подход оценки недвижимости применим только к доходной недвижимости, т.е. к такой недвижимости единственной целью владения которой является получение дохода.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

•  оценка валовой выручки от реализации продукции (услуг) без налога на добавленную стоимость на основе анализа текущих цен и тарифов на рынке для аналитических объектов. оценка осуществляется на определенный прогнозный период.

оценка потерь мощности производится на основе анализа рынка, его динамики (трендов) применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина

•  вычитается из валовой выручки (без НДС), а итоговый показатель является действительной валовой выручкой.

•  Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержках на данном рынке. Расчетная величина вычитается из действительной выручки, а итоговый показатель является балансовой прибылью предприятия.

•  Балансовая прибыль уменьшается на величину налогов и процентных выплат; в результате получается чистая прибыль.

•  Чистая прибыль увеличивается на амортизационные отчисления.

•  Полученная чистая прибыль с учетом амортизации затем пересчитывается в текущую стоимость объектов различными способами. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации на рынке.

•  Определяется текущая стоимость остаточной стоимости объекта недвижимости.

•  Рассчитывается сумма текущей стоимости чистой прибыли с амортизационными отчислениями и текущей остаточной стоимости объекта недвижимости.

 

Определение итогового значения рыночной стоимости объекта.

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов. Заключительным элементом процесса оценки является сравнение результатов, полученных на основе указанных подходов, и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого подхода, определяет, насколько существенно они отражают объективное состояние рынка. Сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из используемых подходов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того подхода или подходов, которые расценены как наиболее надежные. Процесс сведения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем достигается цель оценки.


3. АНАЛИЗ ОБЪЕКТА оценки И ЕГО ОКРУЖЕНИЯ

 

3.1. Обзор рынка коммерческой недвижимости г. Москвы.

 

На сегодняшний день рынок недвижимости Москвы (далее рынок) можно охарактеризовать как наиболее динамично развивающийся. Подобная ситуация обусловлена прежде всего положительной динамикой развития экономики страны.

По оценкам Галины Сергеевны Григорьевой, начальника отдела коммерческой недвижимости компании "БЕСТ" ( www.best-realty.ru ) и специалистов "Центра Управления недвижимостью" ( www.remc.ru ), в скором времени столичный рынок столкнется с проблемой нехватки высококлассных офисов и роста цен на их аренду. Той же точки зрения придерживается Константин Сечкарев, начальник отдела коммерческой недвижимости компании "Новый город" ( www.newcity.ru ). Кроме того, Константин Сечкарев отмечает, что основной тенденцией на сегодняшний день является качественное улучшение офисных площадей.

В соответствии с общепринятой классификацией офисных зданий, все представленные сегодня на столичном рынке площади делятся на четыре категории: A, B, C и D. Категории A и B подразделяются на A1, A2, A3, B1 и B2. Границы между категориями в некоторых случаях довольно размыты - одно и то же здание может быть классифицировано по-разному по мере его износа и появления на рынке более современных зданий.

Офисы класса А - это лучшие в столице офисы: обычно в новых, построенных известными иностранными компаниями бизнес - зданиях, с впечатляющими экстерьерами и интерьерами, эффективной инженерной системой, центральными системами пожарной сигнализации и тушения, кондиционированием, отоплением, подземной парковкой. По мнению специалистов из "Центра Управления недвижимостью", с увеличением количества бизнес - центров в течение 1993- 2001 г .г., происходит разделение внутри класса А. Так например, для бизнес - центров класса А, построенных в период с 1993 по 1998 г ., в настоящий момент, арендные ставки составляют в среднем $500 - $550 кв. м. в год., а на бизнес центры, построенные с 1998 по 2001 - арендные ставки составляют $600 - $650 кв. м.

Класс В - Обычно это офисы в только что построенных или реконструированных зданиях, с эффективной инженерной системой и охраной, иногда с подземной парковкой.

Самым доступным по цене остается класс С: в переоборудованных советских административных зданиях, частично измененных и приспособленных предыдущими арендаторами.

Класс D - Неэксплуатируемое сооружение, требующее полной реконструкции.

По оценке вышеуказанных компаний, можно составить некую консолидированную таблицу средней стоимости аренды офисов в Москве (в $ за кв. м./год):

Район

Класс А

Класс В

Класс C

Класс D

 Внутри Бульварного
 кольца

550 - 700

450 - 550

300 - 450

200

 Зона Садового
 кольца

380 - 600

350 - 450

250 - 400

200

 До третьего кольца

380 - 500

300 - 400

200 - 300

150

 До МКАД

300 - 450

250 - 300

150 - 250

120

 Кутузовский
 проспект

500

350 - 500

250 - 350

200

 Ленинский проспект

350

300 - 350

200 - 250

150

 Ленинградский
 проспект

400

350 - 450

200 - 300

150

 

Амплитуда цен зависит от месторасположения офиса - в самых престижных районах центра столицы, в пределах Садового кольца, в 3-4 остановках метро от кольцевой линии.

По мнению "БЕСТ", с начала года произошло заметное увеличение цен на площади в среднем на 20-30% и до конца года эта тенденция продлится. Предположительный рост цен на уровне 10-15%. Определяющими факторами, влияющим на цены площадей, по мнению компаний, являются:

•  состояние экономики;

•  форма собственности;

•  постановления московского правительства и распоряжения Мэра (в частности: решение повышения коэффициентов арендных ставок на муниципальные площади влечет за собой общее изменение ценовой политики на рынке);

  • размер площадей, предлагаемой в аренду.

Сегодня на рынке офисов отмечается и другая тенденция - бизнесмены начинают отдавать предпочтение покупке офисных площадей. Но данная тенденция еще не проявилась в полную мощь и доля покупки в соотношении с арендой незначительна. Кроме того, прослеживается четкая тенденция превалирования субаренды по сравнению с арендой. По мнению "Центра Управления недвижимости", помимо повышения спроса на объекты с хорошим техническим оснащением (так называемые интеллектуальные здания) у компаний прослеживаются тенденции к расширению офисных площадей. Если раньше наибольший спрос был на площади от 100 до 150 кв. м ., то в настоящий момент, наиболее спрашиваемые площади колеблются от 200 до 400 кв. м . Кроме того, увеличиваются сроки аренды от 3 до 5 лет (ранее 1 - 3 г .)

В следующем году на рынке коммерческой недвижимости ожидается баланс спроса и предложения. Рост арендных ставок будет незначительным, увеличится срок окупаемости и сократится доходность некоторых проектов - об этом пишет журнал "Эксперт".

В этом году на рынке офисов класса A и B рост арендных ставок был незначительным - порядка 3% (в прошлом году - до 15%). Разброс цен на офисы класса A составил от 500 до 650 долларов за метр. На офисы класса В, в зависимости от расположения, - от 250 до 450 долларов.

Внимание экспертов привлекли два момента. Во-первых, очень активно сдавались в аренду помещения в лучших офисных зданиях (как класса A, так и В) еще до завершения их строительства. Во-вторых, появились крупные офисные проекты, по завершении строительства одновременно выводящие на рынок по 35-37 тыс. кв. м. Раньше девелоперы опасались выводить на рынок более 12-15 тыс. кв. м в один заход.

По предварительной оценке экспертов компании Stiles & Ryabokobylko, общее количество арендованных площадей международного уровня в этом году составит около 440 тыс. кв. м, что почти на 50% больше, чем в прошлом. Средний уровень свободных помещений классов A и В по состоянию на ноябрь составил 5,6%, а общее предложение офисов международного уровня в Москве - 2,4 млн кв. м.

Что касается офисов российского стандарта (класс C), то здесь средние арендные ставки составили 200-280 долларов за "квадрат". Их рост был минимален: всего 5-10% за год. Поэтому, как считает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании "Инком-недвижимость" Денис Деев, в ряде московских микрорайонов сейчас идет перераспределение помещений свободного назначения площадью от 100 до 300 кв. м . Некоторые инвесторы, оформив право собственности на помещения по договорам инвестирования, не сочли выгодным сдавать их в аренду. Собственников уже не устраивает низкая ставка доходности.

 

Если в условиях роста цен они рассчитывали на 30% годовых (такая доходность на этапе инвестирования обеспечивалась ростом цен), то сегодня сдача в аренду офисов класса C может принести не более 12-18% годовых.

Несмотря на сохраняющийся устойчивый спрос, некоторые риэлтеры все же прогнозируют небольшой переизбыток офисов класса A в 2003 году. По словам Максима Жуликова из компании Penny Lane, это произойдет из-за того, что в 2000-2001 годах существовал дефицит этой категории офисов и многие девелоперы приняли решение строить здания такого класса. Причем среди этих инвесторов велика была доля тех, кто впервые столкнулся с рынком недвижимости и не ориентировался на прогнозы его развития.

По мнению аналитиков, рынок коммерческой недвижимости сейчас находится в стадии подъема. Уровень свободных помещений в Москве значительно ниже, чем в столицах стран Центральной и Восточной Европы, а также ниже уровня рыночного равновесия (7-9%). Однако новые проекты, которые будут реализованы в конце 2003 года, скорее всего смогут удовлетворить текущий спрос. Роста арендных ставок в ближайшем будущем не ожидается, однако для лучших офисов, обладающих какими-либо уникальными характеристиками (в частности, удобное местоположение), арендные ставки будут превышать среднерыночный уровень. Кроме того, появление на рынке крупных офисных зданий (Новинский бул., 31 - 37 тыс. кв. м, "Павелецкая Тауэр" - 35 тыс. кв. м) скажется на конкурентоспособности арендных ставок в зданиях, построенных несколько лет назад.

Торговые помещения.

В 2002 году спрос на рынке торговой недвижимости Москвы в основном формировался в таких сегментах торговой недвижимости, как магазины на улицах города и торговые центры.

Спрос на отдельно стоящие магазины в Москве распределен неравномерно. В настоящее время наибольшим спросом у операторов розничной торговли пользуются: Тверская улица, Новый Арбат, Садовое кольцо, Ленинский проспект, Ленинградский проспект, а также так называемые "бутиковые улицы": Третьяковский проезд, Кутузовский проспект, Столешников переулок, улица Кузнецкий Мост и улица Петровка.

Помещения в "спальных" районах также вызывают интерес у торговых компаний. Однако вследствие большего объема и меньшего числа потенциальных арендаторов (отдельно стоящие магазины на периферии менее привлекательны для форматов торговли, рассчитанных на высокий пешеходный поток), ставки здесь значительно ниже.

Торговые площади в профессиональных торговых центрах пользуются большим спросом у торговых операторов, поэтому в настоящий момент уровень заполняемости в них составляет в среднем 90-95 %.

В результате увеличения предложения торговых площадей в профессиональных торговых центрах арендные ставки в прошедшем году в успешных торговых центрах стабилизировались. Были предоставлены сезонные скидки в размере 10-15 % на летний период в некоторых торговых центрах. Кроме того, можно отметить, что в торговых центрах с допущенными концептуальными ошибками и слабым менеджментом ставки аренды постепенно снижаются.

Торговые центры, расположенные в "спальных" районах города являются, как правило, центрами "выходного дня". Всплеск покупательской активности в них приходится на вечернее время и выходные дни.

 

 

Данные торговые центры в пределах Садового кольца являются успешными, так как покупательские потоки в них стабильно высоки в течение всей недели.

Основные тенденции 2003 года:

· Изменение структуры рынка торговых объектов: уменьшение доли рынков, киосков и павильонов в товарообороте Москвы за счет увеличения числа отдельно стоящих магазинов и торговых центров;

· Усиление конкуренции между торговыми центрами;

· Профессиональный подход к девелопменту, архитектуре и дизайну торговых центров;

 

Увеличение доли развлекательного сегмента в составе торговых центров;
· Освоение спальных и пригородных районов для девелопмента новых торговых объектов;
· Обострение конкуренции и передел рынка торговыми сетями вследствие роста местных и экспансии международных сетей в Россию, слияний и поглощений.

В Москве созданы благоприятные условия для дальнейшего развития рынка торговых помещений. 2003 год пополнит предложение торговых площадей в новых торговых центрах примерно на 900 000 м2 . В условиях возрастающей конкуренции усилится роль качественной составляющей торговых центров. В конкурентной борьбе будут выигрывать центры с правильно разработанной маркетинговой концепцией и грамотным менеджментом.

Спрос на качественные торговые помещения с удачным месторасположением сохранится, что обусловлено устойчивой тенденцией к расширению региональных и международных торговых сетей и приходом новых международных операторов.

В успешных торговых центрах ставки сохранятся на прежнем уровне, возможно предоставление сезонных скидок в размере 10-15%. В центрах с концептуальными ошибками, а также со слабым менеджментом вероятна ротация арендаторов и значительное снижение арендных ставок.

Девелоперы проектов и торговые операторы будут искать новые взаимовыгодные условия сотрудничества. Возможно, более широкое распространение получит механизм расчета арендных ставок как процента с торгового оборота оператора, но не менее фиксированного уровня. Такая схема исключает противоречия между арендодателем и арендатором на протяжении срока аренды. Благодаря ей обе стороны становятся одинаково заинтересованными в проведении мероприятий, направленных на привлечение в торговый центр дополнительных потоков покупателей.

3.2. Описание района объекта оценки

 

Объект оценки расположен на территории муниципального района "ХХХ" Центрального административного округа г. Москвы по адресу: ул. Ивановская, д.1, стр.1. Объект оценки расположен внутри Бульварного кольца.

С точки зрения транспортной доступности объект оценки расположен рядом со станцией метро «ХХХ». Подъезд автотранспорта к зданию затруднен из-за интенсивного движения транспорта по близлежащим улицам. Парковка автомобилей на улице, что существенно ограничивает возможность подъезда к объекту. Расстояние до ближайшей станции метро – 2 мин. пешком.

 

3.3. Описание объекта

 

Объект оценки – нежилые помещения общей площадью 213,2 кв. м . – является собственностью ООО «Иванов и К».

Объект оценки расположен в подвале кирпичного здания нежилого назначения. Год постройки – середина 19 века. Здание 2-3 этажное. Общая площадь здания составляет 12 829 кв. м . Объект оценки имеет отдельный вход с улицы Ивановская.

Износ здания по данным Северо - Восточного ТБТИ на 1996 г . составляет 64%.

Балансовая стоимость помещений из общей стоимости дома не выделена.

Общая площадь помещений составляет 213,2 кв. м ., помещения расположены в подвале 2-3-х этажного кирпичного здания, вход в помещения осуществляется с улицы Ивановская.

Высота потолков составляет 2,8 м .

Объем помещений (расчетный) – 750 куб. м .

Фундаменты – ленточные каменные. Наружные стены - кирпичные. Перекрытия - деревянные. Кровля – стальная по деревянным стропилам. Полы – плитка. Окна - нет. Двери – деревянные, пластиковые со стеклом. Отделка помещений – декоративная (потолок – сводчатый каменный, стены – декоративная плитка, покраска под кирпич).

Имеется центральное отопление, водоснабжение, канализация, слаботочные устройства (радио, телефон). В доме нет горячего водоснабжения.

Описание конструктивных элементов и их технического состояния приведены в таблице.

 

Наименование конструктивных элементов

Описание конструктивных элементов

(материал, конструкция, отделка)

Техническое состояние

(трещины, гниль и т.п.)

1

2

3

Фундаменты

Ленточные каменные

Обследование не проводилось

Несущие стены

Кирпичные, оштукатуренные

Отслоение штукатурки, на момент оценки ведутся работы по окраске фасада.

Перегородки

Кирпичные

Мелкие трещины на поверхности

Перекрытия

Деревянные

Обследование не проводилось

Кровля

Железная по деревянным стропилам

Обследование не проводилось

Полы

Декоративная половая плитка

Состояние хорошее

Проемы: оконные

 

Дверные

отсутствуют

Деревянные, пластиковые со стеклом

Состояние хорошее

Отделочные работы

Окраска сводчатых потолков, оклейка стен декоративной плиткой и окраска под кирпич,

Состояние хорошее

Центральное отопление

Стальные трубы

Состояние удовлетворительное

Холодное водоснабжение

Стальные трубы

Состояние удовлетворительное

Электрооборудование

Городские сети, скрытая проводка

Повреждений не обнаружено

 

Оцениваемый объект находится в рабочем состоянии.

 

3.4. Заключение

 

В текущем состоянии объект эксплуатируется, как помещение кафе - ресторана. Оцениваемый объект находится в рабочем состоянии.

4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ стоимости ОБЪЕКТА оценки ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

 

Подход к оценке по затратам базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего объекта. При этом подходе определяется стоимость строительства аналогичного объекта, далее вычитается накопленный износ и к результату добавляется стоимость земельного участка (или стоимость прав на его аренду). Получившаяся величина определяет стоимость оцениваемого объекта.

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем здания, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому зданию.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

•  определить стоимость земельного участка (или прав его аренды) в предположении, что он не застроен;

•  определить восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на участке;

•  определить величину накопленного износа;

•  вычесть величину износа из суммарной стоимости строительства и определить восстановительную стоимость объекта оценки с учетом износа;

•  к полученной величине стоимости с учетом износа добавить стоимость земельного участка (или прав его аренды).

 

4.1. Определение рыночной стоимости земельного участка

 

Московский рынок земли существует всего несколько лет. Законодательство, регулирующее отношения субъектов этого рынка, весьма неполно и, отчасти, противоречиво. Отсутствует правовой институт частной собственности на землю.

Вся московская земля является собственностью г. Москвы. Земельные участки на территории г. Москвы могут сдаваться в аренду (в т.ч. долгосрочную на срок до 49 лет) и в основном не продаются в частную собственность. Рынок земли в г. Москве - это в основном рынок прав аренды на земельные участки.

Объект оценки расположен на территории муниципального района "ХХХ" Центрального административного округа г. Москвы. Земельный участок расположен – ул. Ивановская, д.1, стр.1.

Земельный участок по данным выписки из паспорта БТИ составляет 13 492 кв. м . Земельный участок расположен в 1 территориально-экономической оценочной

зоне г. Москвы (Закон г. Москвы №1 от 21 января 1998 г .). Земельный участок предназначен для размещения здания нежилого назначения.

Временная методика расчета размера платы за право аренды земельного участка утверждена постановлением Правительства г. Москвы №1022-ПП от 13 ноября 2001 г ., подлежит применению при проведении соответствующих расчетов Московским земельным комитетом и является руководящим документом для использования при предоставлении земельных участков для расчета размера платы за право аренды земельного участка.

Для определения размера платы за право аренды земельного участка используются следующие данные:

•  площадь застройки, общая площадь наземной и подземной части имеющегося на земельном участке и проектируемого объекта;

•  функциональное назначение проектируемого объекта.

Определение размера платы за право аренды земельного участка, не предназначенного для осуществления нового строительства (реконструкции), производится на основе таблицы средних размеров платы за право аренды земельного участка по формуле:

 

С = Суч х Сср.п х Кср.а. x Кп, где:

С - размер платы за право аренды;

Суч. - площадь земельного участка (га);

Сср.п. - средний размер платы (в долл. США / га) за право аренды земельного участка на 49 лет в конкретной территориально-экономической зоне для 1 территориально-экономической зоны составляет 6 000 000 дол. США;

Кср.а. - безразмерный коэффициент корректировки размера платы за право краткосрочной аренды или долгосрочной аренды на срок менее 49 лет (таблица 1 приложения 2 к постановлению Правительства г. Москвы №1022-ПП от 13 ноября 2001 г .);

Кп - безразмерный коэффициент корректировки размера платы за право аренды для эксплуатации всех объектов, кроме производственных и производственно-складских объектов равный 1,0.

 

С = 1,3492 х 6 000 000 х 1,0 x 1,0 = 8 095 200 дол. США

Восемь миллионов девяносто пять тысяч двести дол. США

Для части здания стоимость права долгосрочной аренды земельного участка определяется пропорционально занимаемой общей площади и составляет:

8095200 х 213,2 / 12829 = 134 531 дол. США

Сто тридцать четыре тысячи пятьсот тридцать один дол. США

4.2. Понятие оценки стоимости замещения здания

 

С точки зрения потенциального инвестора строение представляет собой объект для дальнейшего использования. В данном случае корректно рассматривать для целей оценки рыночной стоимости объектов стоимость замещения - затраты на создание аналогичного объекта, отвечающего тем же функциональным требованиям, что и данные объекты, с применением современных материалов и строительных норм.

 

4.3. Расчет полной восстановительной стоимости объекта оценки

 

В основу расчета положена методика, заключающаяся в последовательном переводе стоимости строительства 1 куб. м . объекта, аналогичного оцениваемому, из уровня цен 1969г. в цены 1984г. (на основании постановления Госстроя СССР №94 от 11 мая 1983г.) с последующим пересчетом в цены текущего периода, путем умножения базовой стоимости строительства на соответствующий коэффициент, отражающий динамику удорожания строительно-монтажных работ (СМР) и материалов.

В качестве источников информации используются данные по зданиям и сооружениям из паспортов БТИ, усредненные стоимостные показатели УПВС №4, а также коэффициенты пересчета сметной стоимости строительства по г. Москве, приведенные в сборнике КО – ИНВЕСТ № 44 за 2003 г .

Полная восстановительная стоимость оцениваемого здания или сооружения (ПВС) по состоянию на дату оценки определяется путем умножения его строительного объема на стоимость строительства 1 куб. м . зданий или сооружений, аналогичных оцениваемому (той же группы капитальности, построенных по сходному проекту, с использованием подобных материалов и технологий).

стоимость строительства 1 куб. м . на дату оценки определяется путем пересчета сметной стоимости строительства 1 куб. м . аналога из условий базового 1969г. в условия, действующие на дату оценки, с использованием соответствующих коэффициентов. В стоимость укрупненных показателей включены все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, а также общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка; стоимость проектно-изыскательских работ; затраты, связанные с производством работ в зимнее время; затраты по сдельно-премиальной системе оплаты труда; стоимость содержания дирекции строящегося предприятия; убытки от ликвидации временных зданий и сооружений; расходы по перевозке рабочих на расстояние свыше 3км. при отсутствии коммунального транспорта; расходы по выплате работникам

строительно-монтажных организаций надбавок за подвижной характер работ и другое.

Для пересчета сметных цен из 1969г. в 1984г. используются индексы изменения сметной стоимости СМР по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей (Приложение №1 к постановлению Госстроя СССР №94 от 11мая 1983г.), а также территориальные коэффициенты к индексам по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей, учитывающие особенности изменения сметной стоимости СМР по областям, краям, автономным республикам, союзным республикам, не имеющим областного деления (Приложение №2 к постановлению Госстроя СССР №94 от 11 мая 1983г.).

 

С пвс = С 1969 х V стр . х И 1969-1984 х К 1969-1984 х К 1984-2003 ,

 

где С пвс – полная восстановительная стоимость здания на дату оценки, в руб.;

С 1969 – полная восстановительная стоимость 1м 3 здания по сборникам УПВС в ценах 1969года, руб.;

V стр. - строительный объем оцениваемого здания м 3 .;

И 1969-1984 – индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей (Приложение №1 к постановлению Госстроя СССР №94 от 11 мая 1983г.) равен 1,18;

К 1969-1984 – территориальный коэффициент для г. Москвы к индексам изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей (Приложение №2 к постановлению Госстроя СССР №94 от 11 мая 1983г.) равен 0,92;

К 1984-2003 – средний индекс изменения сметной стоимости строительства на дату оценки по отношению к 1984году, принимается по сборнику "Индексы цен в строительстве" №44 равный 49,788.

В соответствии с функциональным назначением и описанием конструктивного и объемно-планировочного решения из имеющихся в сборниках УПВС типовых объектов в качестве аналога рассматривается административное здание кирпичное трехэтажное (УПВС №4 табл. 52а).

Характеристики объекта аналога:

•  группа капитальности - 1;

•  фундаменты – ж/б;

•  стены - кирпичные;

•  перекрытия – ж/б;

•  кровля – из асбестоцементных листов по деревянным стропилам;

•  полы – дощатые; в с/у – керамическая плитка;

•  отделка – простая.

•  в восстановительной стоимости 1 куб. м . объекта учтена стоимость центрального отопления, холодного водоснабжения, канализации, вентиляции, электрооборудования, слаботочных устройств (радио, телефон).

В связи с тем, что оцениваемое помещение имеет ряд отличий от аналогичного здания необходимо внести следующие поправки к стоимости 1 куб. м . для оцениваемого здания:

•  при различии в фактической группы капитальности применяется коэффициент равный 0,86;

•  при высоте потолков 2,8 м применяется коэффициент равный 1,02;

 

Восстановительная стоимость 1 куб. м . строительного объема здания – аналога в ценах 1969 года, руб. (Сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости №4 табл.52а) для подвального помещения принимается с коэффициентом 0,8

19,9

Строительный объем оцениваемого помещения м 3

750

Индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей (Приложение №1 к постановлению Госстроя СССР №94 от 11 мая 1983г.)

1,18

Территориальный коэффициент для г. Москвы к индексам изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей (Приложение №2 к постановлению Госстроя СССР №94 от 11 мая 1983г.)

0,92

Коэффициент расхождения технических характеристик элементов здания

0,8772

Средний индекс изменения сметной стоимости строительства на дату оценки по отношению к 1984году (Индексы цен в строительстве. Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень. М. Ко-Инвест 2003 г . выпуск №44)

49,788

Изменение индекса цен на дату оценки

1,039

Расчетная стоимость здания на дату оценки руб.

735 230

 

К полученному таким образом значению полной восстановительной стоимости добавляются с нарастающим итогом:

•  прибыль инвестора-застройщика в размере 20%;

•  при условии бюджетного финансирования менее 40% НДС в размере 20%.

Полная восстановительная стоимость составляет:

 

735 230 х 1,20 х 1,20 = 1 058 731 руб.

или при курсе ЦБ РФ на 01 октября 2003 г . 1 дол. США 30,61 руб.

34 588 дол. США

Тридцать четыре тысячи пятьсот восемьдесят восемь долл. США с учетом НДС

 

4.4. Определение накопленного износа

 

Износ определяется, как уменьшение полезности вещи, а значит и ее стоимости, по любой причине. Износ рассчитывается как разница между затратами на воспроизводство объекта на дату оценки и текущей стоимостью улучшений. Износ начинается с момента создания объекта недвижимости, так как объект сразу после его создания начинает подвергаться различным видам воздействия окружающей среды, определяющих физический износ, а также испытывать влияние изменений архитектурных и иных требований, ведущее к функциональному износу.

 

Неустранимый физический износ

оценщик определяет методом сложения величин физического износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по удельному весу восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания.

Признаки физического износа устанавливаются путем осмотра (визуальным способом). Описание признаков физического износа с указанием их величины приведены в ВСН 53-86(р) "Правила оценки физического износа жилых зданий", утвержденных приказом №446 Госгражданстроя от 24 декабря 1986 г .

Величина физического износа определена на основании осмотра объекта оценки. Результаты осмотра приведены в разделе Описание объекта.

 

Наименование конструктивных элементов

Удельный вес конструктивного элемента %

% износа конструктивного элемента

Величина износа %

Фундаменты

5

60

3,0

Стены

19

50

9,5

Перегородки

5

50

2,5

Перекрытия

9

65

5,9

Крыша

6

50

3,0

Полы

10

40

4,0

Лестницы

5

40

2,0

Окна, двери

11

30

3,3

Отделка внутренняя

8

30

2,4

Прочие работы

9,3

50

4,7

Санитарно-технические устройства

8,2

40

3,3

Электротехнические устройства

4,5

40

1,8

ИТОГО

100

 

45,3

 

стоимость неустранимого физического износа составит:

34 588 х 0,453 = 15 668 долл. США

 

Определение устранимого физического износа

В связи с тем, что устранимый физический износ определен при осмотре и включен в величину общего износа оцениваемого объекта, в дальнейших расчетах стоимость устранимого физического износа не учитывается.

Определение функционального износа.

Функциональный износ может возникать из-за того, что планировка здания или функциональное назначение его частей перестают в полной мере соответствовать современным требованиям.

При обследовании объекта оценки функциональный износ не выявлен.

Определение экономического (внешнего) износа.

Внешний износ вызывается уменьшением полезности здания в результате изменения внешних условий. Под внешними условиями подразумевается экономическое местоположение, условия рынка, экологическая ситуация, нормативно-законодательная база и так далее.

При обследовании объекта оценки экономический (внешний) износ не выявлен.

Таким образом, общий накопленный износ равен:

 

15 668 долл. США

Пятнадцать тысяч шестьсот шестьдесят восемь долл. США с учетом НДС

 


4.5. Заключение.

 

Рыночная стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом определяется по формуле:

С = Вклад земли + стоимость строительства - Накопленный износ

 

С = 134 531 + 34 588 – 15 668 = 158 451 долл. США.

Округленно:

158 500 (Сто пятьдесят восемь тысяч пятьсот) долларов США с учетом НДС


5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ стоимости ОБЪЕКТА оценки СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

 

При применении этого подхода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

При использовании сравнительного подхода к оценке стоимости были предприняты сбор и первичный анализ рыночной информации по ценам предложений продаж сопоставимых объектов, определение их физических характеристик.

оценщиком осуществлен сбор информации о последних предложениях и сделках купли-продажи нежилых помещений в районах, близлежащих к оцениваемому объекту (газета "Из рук в руки", журнал «недвижимость и цены» с 18 сентября по 03 октября 2003 г ., сайты агентств недвижимости в Интернете) Было отобрано 3 предложения, которые расценены как достаточно представительные для объективного определения рыночной стоимости. Характеристики объектов сравнения представлены ниже

Элементы сравнения

Оцениваемый объект

Объекты сравнения – помещения

Объект №1

Объект №2

Объект №3

Функциональное назначение

Помещения ресторана

Помещения ресторана

Помещение ресторана

Магазин

Станция метро

"ХХХ"

Площадь революции

Новокузнецкая

Арбатская

Местоположение

ул. Ивановская, д.1, стр.1

ул. Никольская, д.5

ул. Пятницкая, д.5, стр.1

ул. Воздвиженка, д.27

Цена продажи, дол.

 

$1 167 000

$1 200 000

$1 650 000

Переданные правомочия

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Условия финансирования

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Условия продажи

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Условия рынка (время продажи)

октябрь 2003 г .

предложение

предложение

предложение

Расстояние от метро мин.

2 мин. пешком

2 мин. пешком

5 мин. пешком

3 мин. пешком

Расположение

подвал

1-2-3 этажи

1 этаж

1 этаж

Наличие отдельного входа

есть

есть

есть

есть

Общая площадь помещений, м2

213,2

600

220

326

Состояние помещений

рабочее

рабочее

рабочее

рабочее

Источник информации

 

тел. 921-77-25

тел. 508-32-98

тел. 517-53-95

 

Все цены приведены в долларах США с учетом НДС.

Корректировки мы вводили экспертным методом. При этом мы считали, что оцениваемый объект условно реализован. Корректировки проводились на стоимость одного квадратного метра объектов – аналогов.

Первоначально проведена корректировка на торг.

Корректировка на местоположение, предполагает их удаленность от станций метро и транспортную доступность, также эта корректировка учитывает

удаленность объекта оценки от исторического центра города и пешеходных зон.

Корректировка на расположение в данном случае учитывает тот факт, что объекты, расположенные на первых этажах предпочтительнее подвальных помещений, в том числе и из – за наличия окон (витрин).

Корректировка на наличие парковки учитывает только наличие у аналогов оборудованной парковки.

Корректировка на состояние объекта не проводилась, так как все аналоги находятся в рабочем состоянии.

Результаты расчета рыночной стоимости оцениваемого здания на основе сравнительного подхода приведены ниже.

 

Элементы сравнения

Оцениваемый объект

Объекты сравнения – помещения

Объект №1

Объект №2

Объект №3

Функциональное назначение

Помещение ресторана

Помещение ресторана

Помещение ресторана

Магазин

Станция метро

"ХХХ"

Площадь революции

Новокузнецкая

Арбатская

Местоположение

ул. Ивановская, д.1, стр.1

ул. Никольская, д.5

ул. Пятницкая, д.5, стр.1

ул. Воздвиженка, д.27

Цена продажи, дол.

 

$1 167 000

$1 200 000

$1 650 000

Общая площадь помещений, м2

213,2

200

220

326

стоимость 1 кв. м . общей площади

$5 835

$5 455

$5 061

Корректировка на уторговывание

условно продан

предложение

предложение

предложение

% корректировки

-5%

-5%

-5%

Скорректированная стоимость 1 кв. м . общей площади

$5 543

$5 182

$4 808

Корректировка на местоположение (расстояние от метро мин.)

2 мин. пешком

2 мин. пешком

5 мин. пешком

3 мин. пешком

% корректировки

-5%

0%

-3%

Скорректированная стоимость 1 кв. м . общей площади

$5 266

$5 182

$4 664

Расположение

подвал

1-2-3 этажи

1 этаж

1 этаж

% корректировки

-10%

-10%

-10%

Скорректированная стоимость 1 кв. м . общей площади

$4 739

$4 664

$4 198

Корректировка на наличие парковки

нет

есть

есть

нет

% корректировки

-10%

-10%

0%

Скорректированная стоимость 1 кв. м . общей площади

$4 266

$4 197

$4 198

Состояние помещений

рабочее

рабочее

рабочее

рабочее

корректировка, $

$0

$0

$0

Скорректированная стоимость 1 кв. м . общей площади

$4 220

$4 266

$4 197

$4 198

Средняя цена 1 кв. м . общей площади здания составляет:

(4266+4197+4198) / 3 = 4220 дол. США

 

стоимость объекта оценки, площадью 213,2 кв. м . составляет:

4220*213,2 = 899 704 дол. США

Округленно:

899 700 (Восемьсот девяносто девять тысяч семьсот) долларов США с учетом НДС


6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ стоимости ОБЪЕКТА оценки ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

 

оценка недвижимости по ее доходности представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из ожидания покупателя-инвестора, ориентирующегося на будущие блага от ее использования и их текущее выражение в определенной денежной сумме. Другим положением оценки по доходности является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход.

Таким образам, настоящий подход подразумевает, что цена помещений, на дату оценки, есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет после сдачи помещения в аренду.

Процесс расчета стоимости доходным подходом состоит из трех этапов:

•  сбор и анализ достоверной рыночной информации по величинам арендных ставок, условиям аренды, величинам операционных расходов, уровням риска инвестиций и т.д.;

•  прогнозирование денежных потоков, которые собственность, вероятно, будет генерировать в будущие периоды;

•  пересчет будущих денежных потоков в настоящую стоимость подходами капитализации.

Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют технику капитализации или дисконтирования.

Метод капитализации доходов позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объекта.

Техника дисконтирования применяется для приведения потока доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости приносящего доход объекта.

В данном конкретном случае мы ограничились применением метода капитализации и предполагаем будущие доходы постоянными.

6.1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

 

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременны условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Понятие наилучшего и оптимального использования подразумевает наряду с выгодами для собственника оцениваемого объекта, особую общественную пользу.

Подразумевается, что определение наилучшего и оптимального использования является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой предпосылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

При определении вариантов наилучшего и оптимального использования объекта использовались четыре основных критерия анализа:

1. Физическая возможность - физическая возможность наилучшего и наиболее эффективного использования рассматриваемого объекта.

2. Допустимость с точки зрения законодательства - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и положений зонирования.

3. Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику имущества.

4. Максимальная продуктивность - кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

При проведении анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного, предполагается, что участок является незастроенным (или может быть освобожден путем сноса имеющихся сооружений). На данном земельном участке расположено нежилое кирпичное здание, у оценщика не имеется данных о намечаемом сроке освобождения земельного участка и вариантах его застройки.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования для земельного участка не проводился, так как на земельном участке расположен дом для строительства которого предназначен данный участок.

Поэтому в дальнейших расчетах принимается наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, как застроенное зданиями, что соответствует настоящему использованию земельного участка.

При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования здания выявлено следующее:

Физически возможно: На земельном участке возведено нежилое здание и строительство нового здания не осуществимо.

Юридически допустимо: Помещения находятся в собственности Заказчика и предназначены для использования в качестве помещений под кафе - ресторан. Их можно использовать только в качестве помещений данного назначения, так как их

использование в другом качестве приведет к переоформлению документов и потребует значительных затрат времени.

Финансово целесообразно: Помещения используются в качестве помещений под расположение кафе – ресторана и использование их в другом качестве, приведет к проведению ремонта и к дополнительным финансовым затратам.

Исходя из вышеизложенного, наилучшее и наиболее эффективное использование помещений происходит при расположении в них кафе – ресторана.

 

6.2. Расчет коэффициента капитализации

 

Определение коэффициента капитализации является составной частью процесса оценки. Требуемая норма отдачи для инвестора есть функция делового риска, финансового риска и риска ликвидности, которые присущи бизнесу. Чем выше степень риска, тем выше норма отдачи, требуемая инвестором. Средневзвешенная стоимость капитала является ставкой капитализации, представляющая собой требуемую норму отдачи капитала, необходимую для оправдания инвестиций.

Наиболее корректным подходом, по нашему мнению, для определения коэффициента капитализации является использование статистических результатов. Но в данном случае о развитой статистике не может быть и речи. Поэтому мы были вынуждены использовать подход кумулятивного построения. Для начала мы должны определить безрисковую ставку. В качестве последней нами принимаются ставки доходности по еврооблигациям дальних траншей (при промежуточных расчетах в долларах США). В настоящее время имеется точно два таких транша еврооблигаций со сроками погашения в 2018 и 2030 годах, их средняя доходность в начале октября 2003г. составляет 7 % годовых.

Также основные премии за риск, которые обычно рассматриваются, это премии за недостаточную ликвидность (от 0% до 5%, нами определена в размере 4 % для помещений, расположенных в подвалах) и премия за менеджмент (также от 0% до 5%, нами определена в размере 3 %), премия за альтернативный риск (от 0% до 5% нами определена в размере 3 %). Норма возврата капитала составляет 7%, так как предполагается, что полный возврат капитала произойдет через 14 лет. Данный срок определяется как оптимальный прогнозный период для долгосрочных договоров по недвижимости, что коррелируется с выбранными для определения безрисковой ставки сроками.

Таким образом, коэффициент капитализации определен нами в размере 24%.

 

6.3. Расчет ставки арендной платы

Доход от оцениваемого объекта недвижимости определяется на основе средней арендной платы, получаемой владельцами данного имущественного комплекса и сопоставимых объектов.

Для оценки рыночной арендной платы использованы данные по аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев: местоположение, доступ к объекту, наличие парковки для автотранспорта и охраны.

В таблице приведены корректировки арендных ставок для сопоставимых объектов.

Элементы сравнения

Оцениваемый объект

Объекты сравнения – здания (сооружения)

Объект №1

Объект №2

Объект №3

Функциональное назначение

Помещение ресторана

Помещение ресторана

Помещение торговое

Помещение клуба

Станция метро

"ХХХ"

Арбатская

Лубянка

Китай - город

Местоположение

ул. Ивановская, д.1, стр.1

ул. Ст. Арбат, д.1

ул. Мясницкая, д.25

ул. Варварка, д.6

Переданные правомочия

Прямая аренда

Прямая аренда

Прямая аренда

Прямая аренда

Общая площадь помещений, м2

213,2

294

60

600

стоимость аренды 1 м2 дол. в год

$1 600

$1 400

$1 350

Расстояние от метро мин.

2 мин. пешком

3 мин. пешком

2 мин. пешком

5 мин. пешком

Расположение

подвал

1 этаж

1 этаж

2 этаж

Наличие отдельного входа

есть

есть

есть

нет

Охрана

Нет

нет

нет

есть

Парковка

Нет

нет

нет

нет

Коммунальные платежи

включены

включены

включены

Источник информации

тел. 991-42-44

тел. 790-67-91

тел. 775-58-25

 

Все цены приведены в долларах США с учетом НДС.

Корректировки мы вводили экспертным подходом. При этом мы считали, что оцениваемый объект сдан в аренду.

Корректировка на местоположение, предполагает их удаленность от станций метро и транспортную доступность.

Корректировка на расположение в данном случае учитывает тот факт, что объекты, расположенные на первых этажах предпочтительнее подвальных

помещений, в том числе и из – за наличия окон (витрин).

Корректировка на наличие отдельного входа проводилась исходя из предположения, что его наличие предпочтительнее.

Корректировка на наличие парковки не проводилась, так как у всех аналогов парковка стихийная на улице.

Корректировка на наличие охраны предполагает, что охрана на входе в здание предпочтительнее.

Корректировка, учитывающая необходимость проведения ремонта не проводилась, так как все аналоги находятся в рабочем состоянии.

Результаты расчета рыночной стоимости аренды оцениваемого здания приведены ниже.

В качестве единицы сравнения выбрана стоимость аренды 1 кв. м общей площади сдаваемых помещений.

Элементы сравнения

Оцениваемый объект

Объекты сравнения – здания (сооружения)

Объект №1

Объект №2

Объект №3

Функциональное назначение

Помещение ресторана

Помещение ресторана

Помещение торговое

Помещение клуба

Станция метро

«ХХХ»

Арбатская

Лубянка

Китай - город

Местоположение

Ул. Ивановская, д.1, стр.1

Ст. Арбат

ул. Мясницкая

ул. Варварка, д.6

Переданные правомочия

Прямая аренда

Прямая аренда

Прямая аренда

Прямая аренда

Общая площадь помещений, м2

213,2

294

60

600

стоимость аренды 1 м2 дол. в год

$1 600

$1 400

$1 350

Расстояние от метро мин.

2 мин. пешком

3 мин. пешком

2 мин. пешком

5 мин. пешком

% корректировки

0%

0%

2%

стоимость аренды 1 м2 дол. в год

$1 500

$1 480

$1 377

Расположение

подвал

1 этаж

1 этаж

2 этаж

% корректировки

-5%

-5%

-5%

стоимость аренды 1 м2 дол. в год

$1 425

$1 406

$1 308

Наличие отдельного входа

есть

есть

есть

нет

% корректировки

0%

0%

5%

стоимость аренды 1 м2 дол. в год

$1 425

$1 406

$1 374

Охрана

Нет

есть

есть

нет

% корректировки

-5%

-5%

0%

стоимость аренды 1 м2 дол. в год

$1 354

$1 354

$1 336

$1 374

 

Средняя стоимость аренды 1 кв. м . в год составит:

(1354+1336+1374) / 3 = 1354 долл. США с учетом НДС

 
6.4. Определение рыночной стоимости методом капитализации

 

Движение денежных средств для объекта недвижимости имеет четыре уровня дохода. Первый (наивысший) уровень – это потенциальный валовый доход, который предполагает, что все полезные площади объекта арендованы на целый год. Второй уровень - действительный валовый доход рассчитывается путем вычета потерь от недозагрузки площадей. Коэффициент от недоиспользования площадей в данном случае не учитывается, так как в качестве аналогов брались арендные ставки для общей площади сдаваемых помещений . Третий уровень – чистый операционный доход показывает величину реально полученного дохода за вычетом текущих операционных расходов, которые по данным компании «Стайлз энд Рябокобылко» составляют для помещений подобного класса от 70 до 150 долл. США за один кв. м., нами принимается величина порядка 150 долл. США с учетом использования объекта. Четвертый уровень – поступление денежных средств после уплаты налогов – сумма денежных средств, которую ежегодно получает собственник после вычета всех денежных выплат.

Коэффициент капитализации принимается равным 24 %.

 

Площадь помещений кв. м.

213,2

Арендная ставка в. долл. США за 1 кв. м . в год

1354

Потенциальный валовый доход долл. США

288 673

Коэффициент недозагрузки площадей

0,80

Действительный валовый доход долл. США

230 938

Операционные расходы

31 980

Чистый валовый доход

198 958

Коэффициент капитализации

0,24

Капитализированная стоимость дол. США

828 992

 

Округленно: 829 000 дол. США

(Восемьсот двадцать девять тысяч) долларов США с учетом НДС


7. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ

 

Пытаясь применить различные подходы к оценке стоимости объекта, мы пришли к следующим результатам:

 

 

стоимость, дол. США

Затратный подход

158 500

Сравнительный подход

899 700

Доходный подход

829 000

 

При определении относительных весов каждого подхода мы воспользовались подходом анализа иерархий.

 

7.1. Определение весов с помощью метода анализа иерархий

 

Метод анализа иерархий (МАИ) является математической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих параметры объекта.

Первым этапом применения МАИ является структурирование проблемы расчета стоимости в виде иерархии или сети. В наиболее элементарном виде иерархия строиться с вершины (цели - определение рыночной стоимости), через промежуточные уровни-критерии (критерии сравнения) к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив (результатов, полученных различными подходами).

После иерархического воспроизведения проблемы устанавливаются приоритеты критериев и оценивается каждая из альтернатив по критериям. В МАИ элементы задачи сравниваются попарно по отношению к их воздействию на общую для них характеристику. Система парных сведений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы. Элементом матрицы a ( i , j ) является интенсивность проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j , оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9, где оценки имеют следующий смысл:

1 - равная важность;

3 - умеренное превосходство одного над другим;

5 - существенное превосходство одного над другим;

7 - значительное превосходство одного над другим;

9 - очень сильное превосходство одного над другим;

2, 4, 6, 8 - соответствующие промежуточные значения.

Если при сравнении одного фактора i с другим j получено a ( i , j ) = b , то при сравнении второго фактора с первым получаем a ( j , i ) = 1/ b .

Сравнение элементов А и Б в основном проводится по следующим критериям:

•  какой их них важнее или имеет большее воздействие;

•  какой из них более вероятен.

Относительная сила, величина или вероятность каждого отдельного объекта в иерархии определяется оценкой соответствующего ему элемента собственного вектора матрицы приоритетов, нормализованного к единице. Процедура определения собственных векторов матриц поддается приближению с помощью вычисления геометрической средней.

Пусть:

A 1 ... A n - множество из n элементов;

W 1 ... W n - соотносятся следующим образом:

 

 

A 1

...

A n

A 1

1

...

W 1 /W n

...

...

1

...

A n

W n / W 1

...

1

 

оценка компонент вектора приоритетов производится по схеме:

 

 

A 1

A 2

...

A n

 

 

A 1

1

W 1 /W 2

...

W 1 /W n

X 1 = (1*(W 1 /W 2 )*...*(W 1 /W n )) 1/n

BEC (A1) = X 1 / X i

A 2

W 2 /W 1

1

...

...

...

...

...

...

...

1

...

...

...

A n

W n /W 1

...

...

1

X n = ((W n /W 1 )*...*(W n /W n-1 )*1) 1/n

BEC (An) = X n / X i

 

 

 

 

 

X i

 

 

Приоритеты синтезируются начиная со второго уровня вниз. Локальные приоритеты перемножаются на приоритет соответствующего критерия на вышестоящем уровне и суммируются по каждому элементу в соответствии с критериями, на которые воздействует элемент.

В качестве критериев сравнения оцениваемого объекта и аналогов выделим следующие параметры:

 

А. возможность отразить действительные намерения продавца;

 

Б. тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ;

В. способность параметров используемых подходов учитывать конъюнктурные колебания;

 

Г. способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).

Построим матрицу сравнения и рассчитаем значения приоритетов критериев:

 

А

Б

В

Г

 

Вес критерия

А

1

4

2

2

(1 *4 * 2 * 2) 1/4 = 2,0

2,0/4,44 = 0,45

Б

1/4

1

2

2

(1/4 *1 * 2 * 2) 1/4 = 1,0

1,0/4,44 = 0,23

В

1/2

1/2

1

1/2

(1/2 *1/2 * 1 * 1/2) 1/4 = 0,59

0,59/4,44 = 0,13

Г

1/2

1/2

2

1

(1/2 * 1/2 * 2 * 1) 1/4 = 0,84

0,84/4,44 = 0,19

Сумма

4,44

1

Сравниваем результаты, полученные затратным (З), доходным (Д) и сравнительным (С) подходами для каждого критерия согласования:

 

возможность отразить действительные намерения продавца:

 

 

З

С

Д

 

Вес критерия

З

1

1/2

1/3

(1 * 2* 1/3) 1/3 = 0,55

0,55/3,37 = 0,16

С

2

1

1/2

(2*1*1/2) 1/3 = 1,0

0,1/3,37=0,30

Д

3

2

1

(3 *2* 1) 1/3 = 1,82

1,82/3,37 = 0,54

Сумма

3,37

1,0

 

тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ:

 

 

З

С

Д

 

Вес критерия

З

1

1/4

1/6

(1 * 1/4* 1/6) 1/3 = 0,35

0,35/3,9 = 0,09

С

4

1

1/2

(4*1*1/2) 1/3 = 1,26

1,26/3,9=0,32

Д

6

2

1

(6 *2* 1) 1/3 = 2,29

2,29/3,9 = 0,59

Сумма

3,9

1,0

 

способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания:

 

 

З

С

Д

 

Вес критерия

З

1

1/3

1/3

(1 * 1/3* 1/3) 1/3 = 0,48

0,48/3,44 = 0,14

С

3

1

2

(3*1*2) 1/3 = 1,82

1,82/3,44=0,53

Д

3

1/2

1

(3 *1/2* 1) 1/3 = 1,14

1,14/3,44 = 0,33

Сумма

3,44

1,0

 

способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность):

 

 

З

С

Д

 

Вес критерия

З

1

1/3

4

(1 * 1/3* 4) 1/3 = 1,1

1,1/3,0 = 0,37

С

3

1

1/3

(3*1*1/3) 1/3 = 1,0

1,0/3,0=0,33

Д

1/4

3

1

(1/4 *3* 1) 1/3 = 0,91

0,91/3,0 = 0,3

Сумма

3,0

1,0

Определяем итоговое значение весов каждого подхода:

 

 

А

Б

В

Г

Итоговое значение весов для каждого подхода

0,45

0,23

0,13

0,19

З

0,16

0,09

0,14

0,37

0,45*0,16 + 0,23*0,09 + 0,13*0,14 + 0,19*0,37 = 0,18

С

0,30

0,32

0,53

0,33

0,45*0,30 + 0,23*0,32 + 0,13*0,53 + 0,19*0,33 = 0,34

Д

0,54

0,59

0,33

0,3

0,45*0,54 + 0,23*0,59 + 0,13*0,33 + 0,19*0,3 = 0,48

Сумма

1

 

7.2. Расчет рыночной стоимости

В результате расчетов мы получаем следующие результаты:

 

стоимость, дол. США с НДС

Вес

 

Затратный подход

158 500

0,18

28 530

Сравнительный подход

899 700

0,34

305 898

Доходный подход

829 000

0,48

397 920

ИТОГО (округленно)

732 300

 

стоимость объекта по нашим расчетам составляет округленно

732 300 (Семьсот тридцать две тысячи триста) долл. США с учетом НДС.

или при курсе ЦБ РФ на 01 октября 2003 г . 1дол. США 30,61 руб.

22 415 700 руб.

(Двадцать два миллиона четыреста пятнадцать тысяч семьсот) руб. с учетом НДС

Мы, являясь надлежащими профессиональными оценщиками недвижимости, заявляем, что:

•  все факты, изложенные в настоящем отчете, нами проверены;

•  приведенные анализы, мнения и выводы, ограничиваются лишь принятыми мной предположениями и существующими ограничительными условиями и представляют собой наши личные беспристрастные профессиональные формулировки;

•  в отношении недвижимости, являющейся предметом настоящего отчета, мы не имеем никакой личной заинтересованности ни сейчас, ни в перспективе, а также мы не состоим в родстве, не имеем никаких личных интересов или пристрастия по отношению к лицам, являющимися на дату вступления в силу настоящего отчета владельцами оцененной нами недвижимости или намеревающимися совершить с ней сделку;

•  оплата наших услуг не связана с обусловленной или заранее установленной стоимости недвижимости или с деятельностью по оценке недвижимости, благоприятствующей интересам клиента, с суммой стоимости оцененной недвижимости, с достижением оговоренных или возникновением последующих событий и совершением сделки с недвижимостью;

•  наши анализы, мнения и выводы осуществлялись, а отчет об оценке недвижимости составлен в полном соответствии с Правилами осуществления оценочной практики профессиональных оценщиков недвижимости, расположенной в границах территории Москвы;

•  мы осуществили личный осмотр оцененной недвижимости, которая являлась предметом рассмотрения в настоящем отчете;

•  в ходе подготовки отчета об оценке никто не оказывал нам существенной профессиональной помощи.

Все расчеты, проведенные в рамках настоящего отчета, основаны на документах и материалах, предоставленных ЗАКАЗЧИКОМ.

Сделанный анализ, высказанные мнения и полученные выводы действительны исключительно в пределах оговоренных в настоящем отчете допущений и ограничительных условий и являются нашими персональными, непредвзятыми, профессиональными анализом, мнениями и выводами. оценка произведена с учетом всех ограничительных условий и предпосылок, наложенных условиями исходной задачи. Такого рода ограничения оказали влияние на анализ, мнения и заключения, изложенные в отчете.

 

Ткачук Александр Юрьевич

Генеральный директор ООО “К.О.М.И.Т.-инвест”, кандидат физико-математических наук, Профессиональный оценщик недвижимости второго уровня №00097/ОС-2 (решение аттестационной комиссии №7-66-03/01-Р Общественного Совета оценщиков Москвы при правительстве Москвы), член Правления Московского регионального отделения РОО, действительный член РОО.

 

 

 

 


 

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ .

 

•  Гражданский кодекс Российской Федерации.

•  Закон РФ от 29 июля 1998 г . №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

•  "Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности" утверждены Постановлением Правительства РФ №519 от 06.07.2001 г.

•  “Международные стандарты оценки” Международного комитета по стандартам оценки, русское издание, под. ред. Г.И. Микерина, Москва, 2000 г .

•  Сборник №4 Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных, коммунальных зданий и зданий бытового обслуживания для переоценки основных фондов. Издательство литературы по строительству М. 1972г.

•  Сборник «Индексы цен в строительстве» №44, Москва, «Ко-инвест», 2003 г .

•  Статья "Безрисковая ставка доходности", Ткачук А.Ю., "Вопросы оценки", 2000 г ., № 3, стр. 71.

•  Статья «Опыт расчет примерного коэффициента капитализации, валового рентного множителя и коэффициентов подобия для жилой недвижимости» руководителя экспертного отдела Российского общества оценщиков В.А. Шакина (ж. «Российский оценщик» № 1-2, 2000г.).

•  ВСН 53-86(р) "Правила оценки физического износа жилых зданий" Утверждены Приказом №446 Госражданстроя от 24 декабря 1986 г .

•  Д. Фридман, Н. Ордуэй. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» М., «Дело Лтд», 1995 г .

•  В.С.Болдырев, А.С.Галушка, А.Е.Федоров, учебник «Введение в теорию оценки недвижимости», Москва, 1998г.

•  Четыркин Е. Подходы финансовых и коммерческих расчетов. М., 1993.

•  Мелкумов Я.С. Теоретическое и практическое пособие по финансовым вычислениям. М., ИНФА-М, 1996.

•  Прорвич В.А. оценка земли в Москве. М., Экономика 1996.

•  Ковалев А.П. Как оценить имущество предприятия?. М., Финстатинформ, 1996.

•  Тарасевич Е.И. оценка недвижимости. СПбГТУ, СПб., 1997.

•  Т. Саати. Принятие решений. Подход анализа иерархий //М. «Радио и связь», 1993.

•  оценка рыночной стоимости недвижимости. Под ред. В.М. Рутгайзера, М., «Дело», 1998.

•  Генри С. Харрисон. «оценка недвижимости». Пер. с англ. – М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994.

•  "Из рук в руки" - газеты бесплатных объявлений (т. 252-51-44).


 

 


 

оценка имущества

оценка дтп

 

C уважением,

 

Задорина Кристина Владимировна,

сертифицированный оценщик

Фонда государственного имущества Украины,

член Института Оценки (Appraisal Institute (США)),

член Американской Ассоциации оценщиков (American Evaluation Association),

Член Совета Gerson Lehrman Group Council (США).

NBScience limited (Великобритания)

 

оценка домаоценка товаров

 

оценка стоимости


27 июля, 2010

Акция: Каждому клиенту DVD сборник "Законодательство Украины-2010" и "Лучшие проекты коттеджей" в подарок !

 

05 апреля, 2010

Утверждено членство наших оценщиков в Институте Оценки (Appraisal Institute (США))

 

оценочная компания

 

читать полностью

 

Обновлен РЕЕСТР ЧЛЕНОВ САМОРЕГУЛИРУЕМОЙ ОРГАНИЗАЦИИ "РОССИЙСКОЕ ОБЩЕСТВО ОЦЕНЩИКОВ"

 

читать полностью

 

Акция: Каждому клиенту DVD сборник "Законодательство Украины-2010" и "Лучшие проекты коттеджей" в подарок !

 

экспертная оценка

 

читать полностью

 

экспертная оценка

 

В Украине:

 

тел.:  (044) 233-27-70

моб.:  (067) 117-20-72

          (063) 109-55-90

факс: (044) 533-12-70

e-mail:office@allappraisal.com.ua

оценка оборудования ICQ: 556600040

оценка ущерба Skype: ich-gcp

NBScience ltd оценочная компания

02232, Киев

а\я 111

Украина

 

Представитель в Эстонии,

Латвии, Литве:

tel: +3 (725) 732-57-11

 

В Великобритании:

NBScience limited,

788-790 Finchley Road,

London, NW11 7TJ,

United Kingdom

Registered company number: 7083138

 

Подписаться на новости от нас:

оценка автомобиля

 

оценка недвижимого имущества

оценка предприятия

оценка бизнеса

оценка земли

оценка ущерба

 

 

экспертная оценка

 

оценка ущерба

оценка недвижимого имущества

 

экспертная оценка

оценка ущербаоценка ущерба

Оценка стоимости бизнеса - предприятия, фирмы, ценные бумаги, акции, целостные имущественные комплексы.
Оценка недвижимого имущества (real estate assessment) – квартиры, дома, гаражи, офисные, производственные помещения, магазины.

Оценка транспортных средствавтомобили, мотоциклы, спецтехника, автобусы, грузовой транспорт, прицепы.
Оценка земли, земельных участковземлевладения предприятий, организаций, частных лиц.
Оценка оборудования, материальных ценностей – компьютеры, офисная техника, станки, оборудование.

 

Copyright © NBScience limited. All rights reserved.

 

Апрайсал ООО
02232, Украина, Киев,улица Высоцкого, д. 4
время работы: пн-пт 10:00-19:00
Финансовый консалтинг,Банковские услуги,Оценочные компании
+380 (44) 233-27-70
http://www.allappraisal.com.ua

 

Оценить стоимость недвижимого имущества не составляет труда, оценка бизнеса, оценка предприятий – это очень удобно.
Оценка квартиры зависит от ряда факторов – это расположение, год постройки, а также площадь квартиры, которая и действует главным образом на стоимость квартиры.

На этом сайте «NBScience» предлагаются услуги оценки недвижимости (real estate assessment) наших оценщиков, так как стоимость также зависит от выбранной оценочной компании, квалификации оценщиков, и от опыта оценщиков и их честности, если Вы цените обьективность оценки стоимости недвижимого имущества. Отчет оценки недвижимости будет доставлен нашим курьером в удобное для Вас время и место - в офис, домой и т.д.
Добавим, что цены на оценочные услуги зависят также и от условий работы клиента либо предприятия. Все это позволяет нашим клиентам экономить время, принимая наиболее выгодное для них решение о стоимости имущества. Вы можете заказать у нас оценку недвижимости онлайн - это очень удобно. Мы гарантируем широкий выбор оценщиков для выполнения Вашего заказа в Украине, России, СНГ и дальнему зарубежью. Наша задача состоит в том, чтобы все клиенты, и корпоративные, и частные, смогли получить отчет об оценке недвижимости по подходящей цене, и при этом были бы окружены вниманием и получили услуги высшего качества.
В своей работе мы пользуемся самыми современными технологиями. Вот почему наши отчеты оценки имущества дают возможность предоставления документов в суды, государственные органы, страховым компаниям.
Максимально выгодно приобрести отчет об оценке недвижимости вполне можно. Продажа услуг по оценке недвижимого имущества в «NBScience» одинаково удобна и через Интернет, и в филиалах компании, независимо от города, где Вы находитесь. Наш опыт работы является гарантией качественного решения задач по организации услуг оценки имущества.
Наши клиенты всегда имеют возможность сравнить цены на услуги оценки предприятий, бизнеса, оценки земли выбрать наиболее выгодный для них тариф или воспользоваться скидкой. Менеджеры оценки стоимости оборудования помогут рассчитать оптимальную цену оборудованияи имущества предприятия. Сегодня оценка недвижимости в «NBScience» - это отличная возможность для клиентов получить квалифицированный отчет об оценке имущества.

Карта сайта