оценка бизнеса
оценка бизнеса и оценка недвижимости, оценка ущерба, оценка стоимости, оценка земли
оценка бизнеса
 
оценка бизнеса

 

  • Текущая оценка недвижимости:

 

NBScience LLC

(54 % готовности)

 

  • Проведена оценка бизнеса для:

 

Фармацевтическая фирма "Дарница"

Представительство

компании "HSC-Germany"

 

оценка квартир

оценка автомобиля

оценка земли

оценка ущерба

 

 

оценка бизнеса

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

оценка бизнеса

оценка бизнеса

 

оценка бизнеса

Введение в Оценки

ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Оценка часто определялась как искусство и/или наука оценки значений. Мы приедем, чтобы видеть, почему это было общим{обычным} восприятием профессии; более формально однако:

Оценка означает условие письменного мнения относительно основной цены или значения, или рентной цены или значения, на любом данном основании относительно интереса в свойстве, с или без связанной информации, предположений или квалификаций. Однако, это не включает прогноз значения.

Оценка - просто модель, чтобы пробовать определить цену. Значение - исход. Это - квантификация понимания рынка; юридическое{законное} воздействие; физические ограничения; режим планирования; пригодность{доступность} финансов; запрос на продукт и общую экономику{экономию} все влияние значение свойства.

Таким образом, на рынке недвижимости, то, что часто называют 'оценкой', - наилучшая оценка торговли или наличной цены строительства/земли.

Оценка означает письменное условие оценки, объединенной с профессиональным мнением, советом и/или анализом, касающимся пригодности или доходности, или иначе, подчиненного свойства в определенных целях, или к эффектам указанных обстоятельств вслед за тем, как оценено оценщиком после уместных исследований{расследований}. Это может включить вычисление ценности (см. ниже).

Это стоит (никакая предназначенная игра слов) упоминающий в этом пункте{точке}, что нанятая спецификация часто зависит после юрисдикции использования, например и оценка сроков{терминов;условий} и оценка используются неизменно, чтобы означать ту же самую вещь в Ямайке, тогда как в США, оценка срока{термина} вся охватывает и включила бы британское определение оценки (выше).

Ценность - восприятие определенного инвестора основной суммы, которую он был бы готов заплатить (или ввод) для потока выгод [реальный или выведенный], который он ожидает быть произведен инвестициями.

Цена - фактическая заметная обменная цена в открытом рынке.

Значение - оценка{смета} цены, которая была бы достигнута, если свойство должно было быть продано в рынке.

Стоимость - связанное с продукцией понятие{концепция}, отличное от обмена, который определен как сумма денег, требуемая создать или производить товар, хороший или сервисный. Как только польза закончена, или обслуживание{служба} отдано{предоставлено}, его стоимость становится историческим фактом.

Различие между ценой, ценностью, стоимостью и значением фундаментально для принципов оценки - ясное понимание различия между каждым является основным{необходимым} для приемлемой оценки значения.

В контексте недвижимого имущества, значение должно всегда связываться с ценой (Значение в Обмене) не ценность (Значение в Использовании). Цена/значение - управляемый рынок, тогда как ценность субъективна и основана на специфических требованиях/обстоятельствах человека.

Цена/значение в обмене - результат взаимодействия соответствующего значения в использовании участников рынка. В открытом и свободном рынке, никакая транзакция не будет вероятна, если значение в использовании/ценности предполагаемому продавцу будет больше чем значение в использовании/ценности предполагаемому покупателю. Следовательно, где практики обеспечивают совет закупки/продажи, они должны обеспечить вычисления ценности/значения в использовании, чтобы сообщить{советовать} относительно того, должны ли продажа{распродажа} или закупка продолжиться{перейти} на каком-нибудь данном уровне цены.

В совершенном рынке тогда, где все инвесторы имеют ту же самую информацию и те же самые требования, 'цена' и 'ценность' должны быть тем же самым числом{рисунком}.

Однако рынок недвижимости не совершенен и есть естественное расхождение между двумя числами{рисунками} в определенных рынках. Действительно, в зависимости от типа свойства, модель оценки может иметь ее происхождение в сравнении предыдущих отпускных цен и таким образом получения инвестиционного значения (значение в обмене) в отношении наблюдаемых{соблюденных} платежей в рынке. Принимая во внимание, что другие свойства, которые не проводят достаточно часто, чтобы произвести надежную сопоставимую информацию, должны использовать модели оценки, которые отражают процесс мысли основных игроков; это имеет отношение с ценностью (значение в использовании).

Рыночная стоимость

Предполагаемое количество, на которое актив должен обменять в день оценки между желающим покупателем и желающим продавцом в транзакции длины руки после надлежащего маркетинга в чем стороны{партии}, каждый действовало knowledgeably, разумно и без принуждения.

Это должно быть отмечено в этом пункте{точке}, что понятие{концепция} Рыночной стоимости предполагает цену, о которой договариваются в открытом и конкурентном рынке, обстоятельство, которое иногда дает начало использованию прилагательного, открытого перед словами Рыночная стоимость. Слова, открытые и конкурентоспособные не имеют никакого абсолютного значения. Рынок для одного свойства мог быть международным рынком или местным рынком. Рынок мог состоять из многочисленных покупателей и продавцов, или мог быть характеризован ограниченным числом{номером} участников. Рынок, в котором свойство выставлено{подвергнуто} для продажи{распродажи}, не definitionally ограничительный или сплошной рынок. Заявленный наоборот, вычеркивание открытого слова не указывает, что транзакция была бы частной или закрытой.

Определение рыночной стоимости подверглось небольшому количеству пересмотра{проверки} в течение последних нескольких лет, чтобы достигнуть интернационально принятого определения.

Однако, трудности все еще остаются с его интерпретацией. Например, единственный способ, которым можно узнать то, что свойство выберет в рынке,-, поднимая это для продажи{распродажи} и принятия лучшего серьезного предложения. Оценщик не имеет этой роскоши. Он или она должен использовать все доступное свидетельство{очевидность}, чтобы достигнуть реалистического мнения относительно того, что свойство выбрало бы в рынке. Но это может только быть мнение. И определенные предположения должны будут быть сделаны - и определенные наблюдаемые соглашения - в достижении этого мнения.

Это - то, где обыватель часто начинает терять из виду шар{мяч}. Даже люди, сложные{искушенные} в других финансовых и инвестиционных сферах, типа банкиров и бухгалтеров, часто не в состоянии оценить элемент соглашения, неявного в любой оценке и поэтому рисковать неправильно понимать то, что число{рисунок} оценки, произведенное на специфическом основании говорит им.

Некоторые существенные вопросы и наблюдения:

· Рыночная стоимость означает самую выгодную цену, которая, вероятно, будет получена в рынке в это время, или действительно ли это - средняя цена в текущем состоянии рынка?

‘Предполагаемое количество’ … обращается{относится} к цене, выраженной в терминах денег (обычно в местной валюте), подлежащий оплате для свойства в транзакции длины руки. Рыночная стоимость измерена как самая вероятная цена, разумно доступная в рынке в день оценки согласно определению рыночной стоимости. Это - поэтому не типично среднее число.

· Свойство является относительно неликвидным, и разумный торгующий период необходим, чтобы достигнуть самой выгодной цены. Вы предполагаете, что этот торгующий период уже имел место перед датой оценки или что это должно все еще иметь место? Выбор перспективы времени мог заставить большое различие до конца фигурировать в рынке, куда цены двигаются быстро вверх или вниз.

После ‘надлежащий маркетинг …’ означает, что свойство было бы выставлено{подвергнуто} рынку самым соответствующим способом, чтобы произвести его распоряжение по лучшей цене, разумно доступной в соответствии с определением Рыночной стоимости. Длина времени подвергания может измениться с состоянием рынка, но должна быть достаточной, чтобы позволить свойству быть представленным вниманию адекватного числа{номера} потенциальных покупателей. Период подвергания происходит до даты оценки.

· Сделать Вы предполагаете, что продавец находится под специфическим давлением времени, чтобы продать - как в ликвидации - когда достигнутая цена могла бы быть намного ниже чем это, которое будет произведено с разумным торгующим периодом.

‘Желающий продавец …’ ни очень обеспокоенное, ни принудительный продавец, готовый продавать по любой цене, ни один подготовился требовать цены, не которую рассматривают разумной в текущем рынке. Желающий продавец мотивирован, чтобы продать свойство при рыночных сроках{терминах;условиях} для самой выгодной цены, достижимой в (открытом) рынке после надлежащего маркетинга, независимо от того, что та цена может быть. Фактические обстоятельства фактического владельца свойства не часть этого рассмотрения{соображения}, потому что ‘желающий продавец’ является гипотетическим владельцем.

‘Желающий покупатель … ’обращается{относится} к тому, кто мотивирован, но не вынужден покупать. Этот покупатель ни очень обеспокоен, ни решителен{определен}, чтобы покупать по любой цене. Этот покупатель - также тот, кто купил в соответствии с фактами текущего рынка и с текущими рыночными ожиданиями, а не воображаемым или гипотетическим рынком, который не может демонстрироваться или ожидаться, чтобы существовать. Принятый{предположенный} покупатель не заплатил бы более высокую цену, чем рынок требует. Существующий владелец свойства включен среди тех, кто составляет ‘рынок’. Оценщик не должен сделать нереалистичные предположения о состоянии рынка, ни принять{предположить} уровень рыночной стоимости выше того, который является разумно доступным.

· Вы принимаете во внимание больше выгодное альтернативное использование, в которое могло бы реалистично быть помещено рассматриваемое свойство?

Оценки на основе рынка должны определить самое высокое и лучшее использование (HABU), или самое вероятное использование, актива свойства, который является существенным детерминантом его значения.

(HABU) определен как ‘самое вероятное использование свойства, которое является физически возможным, соответственно выровненным, юридически допустимым, материально выполнимым, и который приводит к самому высокому значению

· Вы принимаете во внимание возможных покупателей со специальным интересом в свойстве, которые могли бы быть готовы заплатить много больше идущей нормы{разряда} рынка?

В транзакции длины ‘руки …’ является один между сторонами{партиями}, которые не имеют специфических специальных отношений (например, родитель и филиалы или владелец и арендатор), который может сделать ценовой уровень нетипичным из рынка или раздутый потому что если элемент Специального Значения. Транзакция Рыночной стоимости, как предполагают, является между несвязанными сторонами{партиями}, каждое действие независимо.

· Делает оценка делает поправку на то, что продала затраты.

Типично не, однако это может быть различно командой клиента или рыночной практикой.

· ‘В чем стороны{партии} каждый действовали, knowledgeably и разумно …’ предполагает, что и желающий покупатель и продавец разумно сообщаются о природе{характере} и характеристиках свойства, его фактических и потенциальных использований, и государства{состояния} рынка на дату оценки. Каждый, как далее предполагают, действует для личного интереса с тем знанием, и разумно ищет самую выгодную цену для их соответствующих позиций в транзакции. Благоразумие оценено, обращаясь{относясь} к государству{состоянию} рынка во время оценки, не с выгодой непредусмотрительности в некоторой более поздней дате. Это не обязательно неблагоразумно для продавца, чтобы продать свойство в рынке с падающими ценами по цене, которая ниже чем предыдущие рыночные уровни. В таких случаях{регистрах}, как истинно для других ситуаций закупки и продажи{распродажи} в рынках с изменяющимися ценами, благоразумный покупатель или продавец будут действовать в соответствии с лучшей рыночной доступной информацией в то время.

· ‘… и без принуждения …’ устанавливает, что каждая сторона{партия} мотивирована, чтобы предпринять транзакцию, но ни один не вынужден или незаконно принужден, чтобы закончить это.

Во всех этих случаях{регистрах}, число{рисунок}, которое оценка производит, могло быть совсем отлично зависящий от принятого ответа. Таким образом определение даже относительно простого понятия{концепции} как рыночная стоимость должно дать устойчивый{твердый} ответ на этих и подобных вопросах и таким образом придавить соглашения, которые оценщик примет.

Потенциальный конфликт между рыночной стоимостью и оценкой{сметой} значения может возникнуть, при условии, что много покупателей мотивированы факторами кроме просто экономических оценок, однако важно указать, что Оценщики не делают рынок, они - наблюдатели{обозреватели} и интерпретаторы.

Потенциальный покупатель, который предлагает связать прописную букву на земле и строительстве{формировании}, может рассмотреть транзакцию от трех позиций, а именно:

1. если для размещения владельца, он будет заинтересован{обеспокоен} какой-нибудь ожидаемой социальной или коммерческой выгодой;

2. он может быть заинтересован{обеспокоен} ежегодным возвращением в форме дохода, полученного из свойства, рассматриваемого как инвестиции; и

3. он может быть в спекулятивную покупку, то есть закупку по одной цене с надеждой на продажу по более высокой цене в будущем, таким образом имея прирост капитала.

Поводы не являются обычно взаимоисключающими, и в транзакцию можно вступить с больше чем одним поводом в памяти.

Однако, цена, которую покупатель будет готов заплатить в любое данное время, будет под влиянием спроса и предложения на тот специфический тип свойства. Требуйте, здесь, должен быть эффективным, то есть желание обладать должно быть переводимым в действие покупки.

ТОРГУЙТЕ И НЕРЫНОЧНЫЕ ОСНОВЫ ЗНАЧЕНИЯ

Понятие{Концепция} Рыночной стоимости связано с коллективным восприятием и поведением рыночных участников. Это признает разнообразные факторы, которые могут влиять на транзакции в рынке, и отличают их от другого встроенного или нерыночного значения воздействия рассмотрений{соображений}.

Оценки на основе рынка должны идентифицировать и включить определение Рыночной стоимости, используемой в оценке. Они разработаны от данных, определенных для соответствующего рынка (ков) и через методы и процедуры, которые пробуют отразить дедуктивные процессы участников тех рынков. Оценки на основе рынка выполнены приложением коммерческого сравнения, капитализации дохода, и стоятся подходы оценить. Данные и критерии, используемые в каждом из этих подходов должны быть получены из рынка.

Нерынок базировался, оценки используют методы, которые полагают, что экономическая утилита или функции актива, кроме его способности куплена и продана рыночными участниками, или эффектом необычного или нетипичного состояния рынка.

Нерынок базировался, оценки должны включить определение значения, примененного в оценке, например, значение в использовании, значении функционирующего предприятия, инвестиционном значении или стоящий, подлежащем страхованию значении, оцененном или подлежащем обложению налогом значении, значении спасения, значении ликвидации, или специальном значении.

Сообщение об оценке должно гарантировать, что такое определенное значение не будет рассмотрено как Рыночная стоимость.

Нерыночные Оценки

Значение в Использовании. Значение, которое определенное свойство имеет для определенного использования определенному пользователю и поэтому неторгует связанный. Этот тип значения сосредотачивается на значении, что определенное свойство вносит свой вклад в объект, которого это является частью, без отношения к самому высокому и лучшему использованию свойства или денежно-кредитному количеству, которое могло бы быть понято{реализовано} после его продажи{распродажи}. Объясняющее определение Значения в Использовании - существующее значение предполагаемых будущих потоков наличности, ожидаемых явиться результатом продолжающегося использования актива и от его распоряжения в конце его срока полезного использования. (См. Международный Финансовый Стандарт Сообщения 5, Приложение A [IFRS 5, Приложение A].)

Инвестиционное Значение, или Ценность. Значение свойства специфическому инвестору, или классу инвесторов, для идентифицированных инвестиционных целей. Это субъективное понятие{концепция} связывает определенное свойство с определенным инвестором, группа инвесторов, или объекта с опознаваемыми инвестиционными целями и/или критериями. Инвестиционное значение, или ценность, актива свойства могут быть выше или ниже чем Рыночная стоимость актива свойства. Значение инвестиций срока{термина}, или ценность, не должны быть перепутаны с Рыночной стоимостью инвестиционного свойства. Однако, Рыночная стоимость может отразить множество индивидуальных оценок инвестиционного значения, или ценности, специфического актива свойства. Инвестиционное значение, или ценность связан со Специальным Значением. (См. параграф. 3.8 ниже.)

Значение Функционирующего предприятия. Значение бизнеса в целом. Понятие{концепция} вовлекает оценку продолжающегося объекта, от которого распределения{ассигнования}, или пропорциональные распределения, полного значения функционирующего предприятия могут быть сделаны к составным частям, поскольку они вносят свой вклад в целое, но ни один из компонентов в себе не составляет основание для Рыночной стоимости. Поэтому, понятие{концепция} Значения Функционирующего предприятия может примениться{обратиться} только к свойству, которое является составной частью бизнеса или объекта.

Подлежащее страхованию Значение. Значение свойства, обеспеченного по определениям, содержавшимся в страховании заключает контракт или политика{полис}.

Оцененное, Подлежащее обложению налогом, или Налоговое Значение - значение, которое является основанным на определениях, содержавшихся в пределах применимых законов, касающихся оценки, оценки, и/или налогообложения свойства. Хотя немного юрисдикции может процитировать Рыночную стоимость как основание оценки, методы имели обыкновение оценивать, что значение может произвести результаты, которые отличаются от Рыночной стоимости как определено в интерактивной виртуальной системе 1. Поэтому, оцененное, подлежащее обложению налогом, или налоговое значение нельзя полагать, чтобы выполнить Рыночную стоимость как определено в интерактивной виртуальной системе 1 если явно не обозначено к обратному.

Значение Спасения. Значение свойства, исключая землю, как будто избавленный для материалов это содержит, а не для длительного использования без специального ремонта или адаптации. Это можно дать как большое или сетевое из затрат распоряжения и, в последнем случае{регистре}, может приравнять к сетевому осуществимому значению. В любом случае, компоненты, включенные или исключенные должны быть идентифицированы.

Ликвидация или Принудительное Значение Продажи{Распродажи}. Количество, которое может разумно быть получено от продажи{распродажи} свойства в пределах времени, развивается слишком короткий, чтобы встретить{выполнить} торгующую рамку{фрейм} времени, требуемую по определению Рыночной стоимости. В некоторых государствах, вызванное значение продажи{распродажи} в особенности может также вовлечь несклонного продавца и покупателя или покупателей, которые покупают со знанием недостатка{неудобства} продавца.

Специальное Значение. Срок{термин}, касающийся экстраординарного элемента значения свыше Рыночной стоимости. Специальное значение могло возникнуть, например, физической, функциональной, или экономической ассоциацией свойства с некоторым другим свойством, типа смежного свойства. Это - приращение значения, которое могло быть применимо к специфическому владельцу или пользовательскому или предполагаемому владельцу или пользователю, свойства, а не к рынку в целом; то есть, специальное значение применимо только к покупателю со специальным интересом. Значение брака, приращение значения, следующее из слияния компаний двух или больше интересов в свойстве, представляет определенный пример специального значения. Специальное значение могло быть связано с элементами значения функционирующего предприятия и с инвестиционным значением, или ценностью. Оценщик должен гарантировать, что критерии, используемые, чтобы оценить такие свойства отличают от используемых оценить Рыночную стоимость, проясняя любые специальные сделанные предположения.

Значение Предоставления Заклада. Значение свойства как определено Оценщиком, делающим благоразумную оценку из будущей конкурентоспособности свойства, принимая во внимание долгосрочные жизнеспособные аспекты свойства, нормального и местного состояния рынка, и текущего использования и альтернативы приспосабливает использования свойства. Спекулятивные элементы не могут быть приняты во внимание в оценке значения предоставления заклада. Значение предоставления заклада должно быть зарегистрировано прозрачным и ясным способом.
ЦЕЛЬ ОЦЕНОК

Дела оценки. Это подкрепляет главную пропорцию финансовых решений в зрелых экономических системах, особенно где это служит совместный для ссуд или как важный элемент в изданных учетных записях компании. Отказ{неудача} гарантировать активы должным образом оценен риски финансовое подвергание для широкого диапазона депозитариев спорного имущества:

· Банки, которые используют свойство как совместное для ссуд;

· Акционеры, которые вложили капитал в указанные компании и компании непосредственно, которые становились уязвимыми для поглощений и демонтажа актива, если свойства они имеют{признают}, регулярно и правильно не оцениваются в листе равновесия;

· Покупатели фирмы;

· Будущие пенсионеры, сбережения которых инвестируются капиталом{фондами};

· Целые экономические системы, которые зависят от устойчивых банковских систем.

Оценка{Смета} значения может требоваться в множестве целей. Несколько обычны и обеспечивают то, что часто считают 'хлебом с маслом' фирм оценки. Другие - специалист в природе{характере} и требуют, чтобы навык и обучение оценщика был направлен к определенной природе{характеру} процесса оценки и интереса, который рассматривают.

Запросы об оценке будут включать следующее:

1. Продажа{Распродажа}
2. Закупка
3. Заклад
4. Страхование
5. Арендный договор/Арендная плата
6. Финансовое Сообщение
7. Установленные законом Цели
a. Утверждение завещания
b. Налог на собственность
c. Приобретение Земли
d. Арендованное Ограничение
e. Налог Передачи{Перемещения}
f. Стимулы Гостиницы

Сообщение об Оценке

Оценка срока{термина} предлагает, что это - математический процесс, однако; большая часть процесса оценки зависит от оценщика, формирующего его собственное мнение. Несмотря на это, большая часть этого 'интуитивного' процесса основана на профессиональном обучении и опыте, собранном в течение его/ее карьеры. Сказав это, оценка для определения{намерения} рыночной стоимости не может быть лишенной деловых или других полученных рыночных данных.

Оценка/Оценочное заключение - формальное представление мнения оценщика в письменной форме. В минимуме это должно содержать:

1. Достаточное описание, чтобы идентифицировать свойство без сомнения;
2. Определение значения;
3. Утверждение{Заявление} относительно оцениваемого интереса и любого юридического{законного} подарка{настоящего} препятствий;
4. Дата вступления в силу оценки;
5. Любые специальные особенности свойства;
6. Название{Имя} Оценщика.

Точность Оценки и Стандартизация
Различие мнения, которое может произойти между компетентными оценщиками, не должно измениться очень во времена устойчивого состояния рынка, если рыночная информация доступна для всех и не занижена сведения. Должно быть небольшое различие также между оценкой и последующей отпускной ценой свойств - если продажа{распродажа} имела место в пределах короткого промежутка времени после того, как оценка была предпринята.

Несколько знаменитых случаев{регистров} отметили широкие изменения{разновидности} (сверх 10 %) между оценками, уполномоченными для того же самого свойства, но предпринятый различными{другими} фирмами оценки. ‘Случай{Регистр} Рва Куинса’ в Великобритании, являющейся известным примером.

В той стране за финансовый аварийный отказ и аварийный отказ свойства 1970-ых в значительной степени возлагали ответственность на широкое изменение{разновидность} в подходе к оценкам ‘…, который [бросил] весьма различный{другой} - и часто полностью нереалистичный - фигурирует для подобных активов.

Как часто имеет место, требуется рыночная ошибка оператора, чтобы показать немного несогласованностей и неправильных обращений, которые продолжились в течение бума. Королевское Учреждение Дипломированных Инспекторов (RICS) ответило, развиваясь и издавая его Красную Книгу, которая стремилась установить стандарты для процесса оценки в Великобритании и шифровать основание, на котором могли быть произведены оценки.

Здесь в Ямайке, Дилерах Недвижимого имущества и законе Разработчиков передавался в 1989 и стремился обратиться к некоторым из failings местного рынка как идентифицировано в соответствии с сообщением о Duffus 1970-ых. В то время как закон вводит минимальную квалификацию для Оценщиков, чтобы практиковать, нет никакого регулирования профессии, хотя есть местное профессиональное тело, Ассоциация Экономики{Экономии} Земли и Оценки, Рассматривая (ALEVS). См. also‘White Бумагу{Газету}: Оценка в Появляющихся Рынках, ISVC.

Увеличенная международная торговля, следующая из воздействия глобализации поощрила потребность в международном способе общаться - международный набор стандартов. Международный Комитет Стандартов Оценки (ISVC) рекомендовал формирование тел Национальных эталонов и пересмотрел утверждения{заявления} практики в соответствии с национальными органами, типа RICS. Эти стандарты нацелены на встрече различного международного учета и основных инструкций адекватности.

Роль Оценщика

Обслуживание{Служба} оценщика может разыскаться любым с интересом в, или рассмотрением транзакции, вовлекающей землю и строительства{формирования}. Например, оценщик может быть обязан советовать продавцу относительно цены, которую он должен заплатить, залогодержатель (кредитное учреждение) на значении безопасности и человека, лишенного под обязательными степенями, на компенсации, которой он может требовать.

Могло бы быть разумно спросить затем, что является специальными характеристиками посаженного свойства, которые делают обслуживание{службы} человека со специальным знанием желательным, или во многих случаях основной{необходимый}, имея дело с этим? Есть несколько причин.

Некоторые особенности рынка недвижимости

Недостатки на рынке недвижимости: природа{характер} посаженного свойства, метод проведения транзакций, нехватка информации, вообще доступной на транзакциях, все вносят свой вклад в недостатки соревнования{конкуренции} на рынке недвижимости.

Разнородность посаженного свойства и интересов, которые могут существовать там:
Кроме структурных различий в любом строительстве{формировании}, каждая часть посаженного свойства уникальна из-за местоположения. Большинство транзакций на рынке недвижимости проводится конфиденциально и даже если бы результаты транзакций были доступны, то они не были бы особенно полезны в отсутствии подробной информации по таким делам как степень и государство{состояние} строительств{формирований} и срока пребывания.

Степень{Градус} недостатка действительно, однако, отличается по различным{другим} частям рынка. Розничные модули в торговых центрах и офисах в целях строили деловые парки так же как городские фирмы, и квартиры, например, справедливо homogenous, и это увеличит сравнимость этих модулей друг с другом.

Важно отметить, что рынок недвижимости не ни один объект, и мог быть описан как составляемый из множества подсекторов; местный, национальный и международный; жилой, коммерческий, сельскохозяйственный и т.д. Например, жилые свойства, требуемые для размещения обычно являлись бы частью местного рынка. Человек, ищущий фирму, чтобы жить в редко безразличен к ее местоположению, потому что это должно быть удобно расположено обычно относительно его/ее места работы и возможно тот из его/ее супруга{супруги}, и на образовательные средства для его/ее ребят.

Рынок недвижимости также категоризирует транзакции свойства различными типами свойства, например, жилой рынок с его подрынком городских домов, отдельных модулей и невысоких террас.

Правительственное Вмешательство: Различные части законодательства будут иметь воздействие на монопольное использование земли/свойства как инвестиции и могли разрушить значения свойства после закупки. Например, Арендованное законодательство Ограничения или закон о Приобретении Земли когда предписано имели бы существенное воздействие на значение инвестиций свойства.

Профессиональный оценщик обращается к проблеме, изложенной клиентом, который требует знания значения специфического интереса на земле. Чтобы сделать это, оценщик должен следовать за процессом. Процесс будет состоять из:

· Определение свойства и интереса, который будет оценен;
· Определение цели, в которой требуется оценка;
· Осмотр свойства;
· Исследуя юридические{законные} права и ограничения, удобства, аренду, и т.д.;
· Определение требований планирования и рассмотрений{соображений}
· Классификация сопоставимых транзакций;
· Корректировка цены, установленной от сопоставимого свидетельства{очевидности}, чтобы отразить любой locational или физические различия в свойстве, так же как любых подходящих тенденциях в экономике{экономии}.
МЕТОДЫ ОЦЕНКИ

Есть три главных метода оценки; а именно,

1. Сопоставимый или Коммерческий Метод Сравнения: Используемый для большинства типов свойства, где есть хорошее свидетельство{очевидность} предыдущих продаж. Неспециализированное свойство.

2. Капитализация Дохода (Инвестиции) Метод: Используемый для большинства рекламы (и жилой) свойство, которое производит, или имеет потенциал, чтобы произвести, будущие потоки наличности через разрешение (аренда) свойства. Неспециализированное свойство.

3. Подход Стоимости также назвал{вызвал} Метод Подрядчика: Используемый для только тех свойств, не купленных и проданных на рынке и для технического (объясняет и установленный законом), цели только. Специализированное свойство.

Два других метода оценок признаны в британской практике, хотя остаточный метод общий полагавший быть подмножеством метода капитализации дохода, и прибыли (учетные записи) метод, чтобы быть подходом капитализации дохода.

4. Остаточное (Развитие) Метод: Используемый для свойств, готовых для перестройки для пустой земли только. Определяет значение актива, неразработанного относительно потенциальной отпускной цены законченного развития. Неспециализированное и специализированное свойство.

5. Метод Прибыли также назвал{вызвал} Метод Учетных записей: Используемый для торговых свойств (кроме нормальных вычислительных центров), где свидетельство{очевидность} арендных плат является небольшим, поскольку они имеют тенденцию не быть проведенными{поддержанными} как инвестиции. Метод учетных записей определяет соответствующую арендную плату, которая тогда используется в инвестиционном методе.

Способ, которым свойство обычно торговало бы в рынке, отличает применимость различных методов или процедур оценки Рыночной стоимости. Когда основано на рыночной информации, каждый метод - сравнительный метод. В каждой ситуации оценки один или более методов являются вообще представительными для (открытых) рыночных действий. Оценщик рассмотрит каждый метод в каждом обязательстве Рыночной стоимости и определит, какие методы являются самыми соответствующими.

Принятие и приложение соответствующего метода оценки оценщиком часто зависят от следующего:

a) Цель оценки
b) Свойство и тип, представляющий интерес
c) Физические и другие особенности свойства
d) Пригодность{Доступность} уместных данных, и
e) Правительственные инструкции

Вообще однако оценки могут быть группированы в два главных подкласса{подзанятия}, подвешенные по существу на относительной сложности типа свойства, который будет оценен. Таким образом, мы специализировались и неспециализировались оценки. С неспециализированным свойством есть достаточная торговая деятельность, чтобы наблюдать{соблюдать} уровень цен без потребности интерпретировать основные основные принципы. Цена определена в сравнении. Однако, при условии, что цена должна отразить процесс мысли потенциального покупателя, весьма разумно что, где нет никакого установленного торгового рынка, затем стоившего замены или анализа свойства, поскольку актив к бизнесу станет основными формами оценки. Это, тогда, основание моделей оценки, используемых для оценки специализированного свойства.

Коммерческий Метод Сравнения

Метод влечет за собой создание оценки, непосредственно сравнивая свойство на рассмотрении с подобными свойствами, которые были проданы, находя его значение от этих транзакций.

Хотя это кажется простым и прямым, могут быть много ловушек, чтобы заманить в ловушку неосторожное. В использовании этого метода, желательно, чтобы сравнение было сделано с подобными свойствами, расположенными в той же самой области, и с транзакциями, которые имели место в недавнем прошлом.

Чем меньше сравнительное свойство выполняет эти требования, тем менее правильный{менее допустимый} будет сравнение, или, помещать иначе, чем больше число{номер} субъективных корректировок, которые должны быть сделаны, тем менее защитимый оценка станет. Часто оценщик в состоянии получить свидетельство{очевидность} продаж, которые действительно согласуются с требованиями, например квартира или комплекс городского дома будут иметь свойства, которые являются подобными.

Однако, чем более редкий свойство является, и более специализированное тип свойства, тем менее вероятно это - что оценщик будет в состоянии найти пользу сопоставимой, и это весьма обычно для там быть полной нехваткой свидетельства{очевидности} продаж сопоставимых свойств.

Даже когда свойства, кажется, подобные, закрываются, осмотр часто показывает, что они фактически отличны. Строка физически идентичного мая фирм на внутреннем осмотре, оказывается, имеют различия, и навык и опыт оценщика будут обязаны делать скидку в денежно-кредитных сроках{терминах;условиях} на такие различия. Точно так же квалифицированный оценщик будет в состоянии определить количество различия в значении, основанном на оценке оценщика эмпирических данных. Приобретение данных имеет поэтому предельную важность:

· Источник Данных - Office Заголовков, Штампуйте Office, и т.д. Однако, информация является трудной и дорогостоящей, чтобы получить, и только регулярный{правильный} опыт в типе свойства и заинтересованного{обеспокоенного} рынка будет действительно удовлетворять потребность в детализированном знании рынка;

· Детали транзакций - Полных деталей продаж будут не всегда известны. Предостережение должно поэтому быть осуществлено, когда на такие транзакции полагаются. Использование диапазона comparables должно обеспечить разумную основу;

· Могут быть задержки времени между соглашением и конечной{заключительной} перевозкой, в течение которой может измениться рынок. Дата соглашения важна в нерегулярно изменяющемся рынке;

· Где рентные значения известны, основные значения могут обычно получаться при помощи инвестиционного метода оценки;

Капитализация Дохода (Инвестиции) Метод

Это основано на принципе, что ежегодные значения и основные значения связаны друг с другом и что, учитывая доход свойство производит или его ежегодное значение, основное значение может быть найдено. Метод широко используется оценщиками, когда свойства, которые производят поток дохода, проданы покупателям, которые покупают их за инвестиции. Таким образом, свойство куплено прежде всего для его допустимой нагрузки дохода. Метод вовлекает определение{намерение} сетевого рентного дохода, умноженного фактором закупки лет по соответствующей норме{разряду}, представляющей интерес по заинтересованному{обеспокоенному} периоду времени. Этот период времени должен обычно быть равным жизни инвестиций, и метод подобен используемому рынком ценных бумаг, где оценки заготовок предприняты в отношении их ценового отношения{коэффициента} дохода p/e.

Рентный доход может быть фактическим или отвлеченным. Фактический рентный доход существует, когда свойству позволяют на арендном договоре, и арендатор платит арендную плату за использование и размещение. Отвлеченный рентный доход происходит, когда свойство занято владельцем - отвлеченная арендная плата, являющаяся арендной платой, которая иначе заплатилась бы за использование и размещение подобного свойства.

Многим типам свойства позволяют (арендованный) на сроках{терминах;условиях}, которые требуют, чтобы владелец перенес стоимость определенных выходов, которая является расходами, связанными со свойством, которые являются основными{необходимыми} для свойства, поддерживающего{обслуживающего} его полное значение. Чтобы достигать сетевого дохода в таких случаях{регистрах}, выходы должны вычесться от заплаченной арендной платы. Выходы владельца - обычно тематические категории как:

a) Ремонт
b) Страхование
c) Управление
d) Нормы{Расценки} и Налоги

Отметьте, что оплаты услуг не часть выходов владельца.

Закупка Лет (Норма{Разряд} Капитализации) или множитель получена из нормы{разряда} урожая{дохода} (норма{разряд} возвращения), что инвестор решает, что он будет требовать от свойства. Этот урожай{доход} отражает качество инвестиций по сравнению с другими инвестициями свойства и другими инвестициями вообще. Рассмотрение{соображение} далось факторам, которые влияют на инвестора в его выборе урожая{дохода}, и оценщик будет очевидно должен быть сведущим в них, используя инвестиционный метод. Должно быть отмечено, что как с большинством инвестиций урожай{доход} отражает, что сопутствующий риск, приложенный к инвестициям и в случае свойства был бы представительным для привлекательности инвестиций покупателю в рынке вообще, с определенным отношением:

a) Основная безопасность (в реальном исчислении);
b) Безопасность дохода;
c) Рост дохода;
d) Непринужденность продажи{распродажи} и управления;
e) Возвратитесь на других инвестициях.

Замечается, что анализ предыдущих транзакций - предпосылка инвестиционного метода, и сравнительные принципы - в основе этого процесса. Следовательно, этот метод вовлекает оценку будущих потоков дохода и преобразования этого потока дохода к основным значениям.

Прибыль (Учетные записи) Метод

Это иногда упоминается как метод учетных записей, и это базируется при условии, что значения некоторых свойств будут связаны с прибылью или ежегодными возвращениями, которые могут быть сделаны от их использования. Метод не используется, где возможно оценить посредством сравнения и вообще только используется, где есть некоторая степень{градус} монополии, приложенной к свойству. Эта монополия может быть или юридическая{законна} или фактическая. Юридическая{законная} монополия существует, где немного юридической{законной} сдержанности существует, чтобы предотвратить соревнование{конкуренцию} пользователю свойства от пользователя другого свойства.

Такая ситуация может произойти, когда лицензия требуется для преследования специфической торговли, типа лицензии продать алкогольный ликер или выполнить тотализатор или бензоколонку или казино. Фактическая монополия может возникнуть, когда есть некоторый другой фактор, кроме юридической{законной} сдержанности, которая ограничивает соревнование{конкуренцию}. Случай фактической или естественной монополии - Речные Падения Данна или средства яхтенной пристани в Королевском Порту, где нет никакого другого свойства, чтобы предложить соревнование{конкуренцию} и где ни один, вероятно, не будет построен.

Всякий раз, когда есть элемент монополии, очевидно не возможно использовать сравнительный метод оценки, поскольку не могло быть никакого истинного сравнения со свойством, которое обладает монополией. Это - также разумное предположение, что только арендует, который заплатился бы за использование такого свойства, коснется власти{мощи} приобретения в том использовании. Должно быть отмечено, что с этим методом оценщик пытается оценить рентное значение свойства, чтобы получить основное значение. Прибыль получена на ежегодном основании, и любое число{рисунок}, полученное от них будет на ежегодном основании. Основное{элементарное} уравнение, на котором базируется метод прибыли, следующие:

Большой Доход
меньше Рабочие Расходы
является равным Валовая прибыль

меньше Налог

является равным Чистая прибыль В год

Пособия должны быть сделаны из чистой прибыли объяснить зарплату арендатора, рисковать брать и предприятие и интерес на израсходованной прописной букве. Полученное число{рисунок} может быть связано с ежегодной оценкой или преобразовано основная сумма. Ежегодная сумма преобразована к основной сумме, используя множитель, который должен быть полученным рынком.

Метод Подрядчика Или Стоимости

Этот метод используется, чтобы оценить свойства, для которых есть небольшое или никакое коммерческое свидетельство{очевидность}, и где свойство не может быть оценено в отношении его торгового потенциала. Это применено к оценке типов свойств, которые редко переходят к другому владельцу и для которого есть немного comparables. Это, в этом пункте{точке}, должен быть повторен, что стоивший и значение являются редко тем же самым, но этот метод оценки базируется свободно при условии, что они связаны. Должно поэтому быть оценено, что это - метод, использовал только нечасто, и - кое-что метода последней инстанции.

Основная{Элементарная} теория метода подрядчика - то, что стоимость сайта плюс стоимость строительства{формирования} даст значение земли и строящий как один модуль. Типы свойств, для которых метод мог быть соответствующий:

(a) Больницы;
(b) Ратуши;
(c) Школы и церкви;
(d) Библиотеки, и;
(e) Отделения полиции и другие такие строительства{формирования}.

Будет отмечено, что список включает преимущественно общественные строительства{формирования}, хотя использование метода не обязательно ограничено общественным строительствам{формированиям} одним. Стоимость - обычно только один фактор многих, которые могут затронуть спрос и предложение и который поэтому затрагивают значение, но вероятно истинно, что с этими типами строительства{формирования}, это является преобладающим фактором. Это всегда было бы возможным для потенциальных пользователей таких строительств{формирований} приобрести альтернативные сайты и создавать новые строительства{формирования}, вместо того, чтобы покупать существующее свойство по большей полной стоимости. Соревнование{конкуренция} между конкурирующими потенциальными пользователями было бы маловероятным, и поэтому разумно предположить, что стоят, и значение весьма связаны с такими строительствами{формированиями} специалиста.

Однако, рассмотрение{соображение} должно быть взято{предпринято} из факта, что оцениваемая структура не новое строительство{формирование}, и поэтому, корректировки должны быть сделаны для износа, следующего из его предыдущего использования и могла бы также быть степень{градус} устаревания, которое возникло начиная с оригинальной{первоначальной} конструкции. В использовании метода подрядчика, оценщик должен поэтому сделать вычитание{вывод}, чтобы учесть и амортизацию строительств{формирований} и устаревание дизайна. Основной{элементарный} подход оценки тогда становится как ниже:

Первоначальная стоимость Строительства{Формирования}
Плюс Профессиональные Платы, включительно гринвичского гражданского времени
Плюс Обвинения{Нагрузки} Финансов
Плюс Пособие на Прибыль и Непредвиденные обстоятельства
является равным Стоимость Строительства{Формирования} Нового

Меньше Пособие на Амортизацию и Устаревание

является равным Значение Существующего Свойства

Плюс Сайт (земля) значение существующего свойства, используя коммерческий подход сравнения.

является равным Рыночное (Основное) Значение

Приспособленная версия этого метода используется для оценки свойств в страховых целях. Метод используется, чтобы определить стоимость заменения скоропортящейся пользы (строительства/структура) как новую.

Первоначальная стоимость Строительства{Формирования}
плюс Профессиональные Платы, включительно гринвичского гражданского времени
плюс Непредвиденные обстоятельства

является равным Стоимость Строительства{Формирования} Нового

Отметьте, что нет никаких обвинений{нагрузок} финансов, поскольку предполагается, что страховой капитал{фонды} заплатится всего передняя сторона. Структура будет оценена, имея рассмотрение{соображение} для технологии конструкции, которая используется в ее замене кроме в случае строительств{формирований} наследия, где структура будет заменена, используя элементы, подобные первоначально используемым в развитии структуры дополнительных элементов, одобренных уместной властью{полномочием}.

Остаточное (Развитие) Метод

Этот метод обычно используется, чтобы определить значение свойств с потенциалом развития. Альтернативно, это используется, чтобы определить жизнеспособность схем развития. Хотя все оценщики будут иметь их собственный способ изложить остаточную оценку, основной{элементарный} подход является прямым, и метод прост использовать. Трудности возникают не в методе непосредственно, а в оценке значений многих переменных, которые входят в оценку. Схемы развития могут включить развитие новых строительств{формирований} на Greenfield или очищенных сайтах, перестройка построенных сайтов, вовлекающих разрушение существующих строительств{формирований}.

Есть по существу три главных цели, в которых может быть предпринята остаточная оценка:

a) Чтобы вычислять максимум, разработчик может позволить себе платить за сайт развития, это продается в открытом рынке; Это количество тогда было бы по сравнению с запрашиваемой ценой, чтобы видеть, является ли это стоящим для разработчика, чтобы приобрести сайт и продолжить развитие; своего рода первое технико-экономическое обоснование фазы, если Вы любите.
b) Вычислять ожидаемую прибыль от совершения развития, где разработчик имеет{признает} сайт.

c) Вычислять потолок стоимости для конструкции, где земля была приобретена и - поэтому известная стоимость и минимальная приемлемая величина прибыли, может быть решено.

В его самой простой форме, когда используется оценивать значение развития земли, остаточная оценка оценит, что максимальная покупная цена сайта, вычитая ожидаемые затраты общих количеств развития, включая пособие покрывает{охватывает} риск и прибыль, от ожидаемой цены, что законченное развитие могло быть продано за в рынке. Остаточная оценка могла поэтому быть выражена таким образом:

Отпускная цена законченного развития (Большое Значение Развития) A
Меньше Общей стоимости развития (incl. Пособие прибыли) B
Равняется остатку для закупки сайта C

Остаточное значение сайта = Большое значение развития (GDV) - полные затраты развития (включая прибыль)

Это производит значение сайта после того, как развитие было закончено. Чтобы определять значение сайта в сегодняшней дате, остаточное значение должно быть обесценено для значения времени денег.

Для того, чтобы преподавать цели только: Не быть указанным.

Рекомендованные вебсайты: Королевское Учреждение Дипломированных Инспекторов: <http: // rics.org>

Международный Комитет Стандартов Оценки:
<http: // www.isvc.org>

eLandjamaica: <http: // www.nla.gov.jm/eland01.html>

 

Справочная информация

Лион, Зузанне (2005) Введение в Оценки; Недвижимое имущество Примечания Saleman

Pagourtzi, E, Assimakopoulos, V, Hatzzichristos, T, французский язык, N (2003), Оценка Недвижимого имущества: Обзор Методов Оценки, Журнал Инвестиций Proeprty и Финансов, 21:4, 383-401

ISVC (2005) Международные Стандарты Оценки, Международный Комитет Стандартов Оценки

RICS (1997) Вычисление Стоящих, Королевское Учреждение Дипломированных Инспекторов, Лондона

Gilbertson, Барри, Престон, Дункан (2005) Система технического зрения для Оценки, Королевское Учреждение Дипломированных Инспекторов, Лондона

Бретт, Майкл (2002) Стандарты Оценки для Глобального Рынка

 

 

 

 


оценка для банка

 

оценка бизнеса

 

 

КАРТА САЙТА :

 

 

 

оценка недвижимости

оценка бизнеса

оценка стоимости

оценка земли

оценка риска

оценка предприятия

оценка ущерба

оценщик

оценка проектов
оценка имущества
инвестиционная оценка

оценка рисков

финансовая оценка

экономическая оценка

оценка организации

оценка стоимости недвижимости

оценка квартиры

оценка инвестиционных проектов

оценка инвестиций

оценка активов

оценка автомобиля

оценка ущерба

оценка финансового состояния

оценка банков

оценка банка

оценка капитала

оценка эффективности инвестиционной

оценка ущерба

рыночная оценка

оценка компании

провести оценку

оценка инвестиционных рисков

оценка стоимости активов

оценка стоимости компании

оценка стоимости объекта

оценка помещения

судебная оценка

оценка судов

оценка и анализ риска

анализ и оценка рисков

оценка транспортных средств

оценка бизнес плана

оценка стоимости оборудования

оценка стоимости имущества

оценка стоимости участка

оценка дома

оценка кредитного риска

оценка предпринимательского риска

оценка кредитоспособности предприятия

оценка кредита

оценка доходной недвижимости

оценка стоимости акций

оценка материальных запасов

оценка финансового состояния организации

оценка сооружений

оценка производственных запасов

оценка оборотных средств

оценка транспорта

оценка товаров

оценка кредитоспособности

оценка эффективности инвестиционных проектов

оценка квартиры

отчет об оценке

оценка состояния предприятия

оценка производства

оценка деятельности предприятия

услуги оценки

бухгалтерская оценка

оценка акций

оценка стоимости предприятия

проведение оценки

денежная оценка

оценка собственности

оценка финансового состояния предприятия

инновационная оценка

независимая оценка

оценка оборудования

оценка участка

оценка основных средств

оценка ценных бумаг

оценка баланса

оценка рыночной стоимости

коммерческая оценка

экономическая оценка инвестиций

оценка земельных участков

оценка фирмы

оценка машины

оценка заемщика

оценка стоимости бизнеса

оценка банкротства

стоимостная оценка

оценочная фирма

оценка нематериальных активов

оценка хозяйственной деятельности

оценка финансовой деятельности

оценка кредитоспособности заемщика

эксперт оценка

оценка цены

оценка здания

оценка основных фондов

оценка инвестиционной привлекательности

страховая оценка

оценка стоимости недвижимости

оценка объектов недвижимости

оценка интеллектуальной собственности

оценка авто

оценка финансовых активов

оценка бизнеса предприятия

товарная оценка

оценка финансового риска

аудиторская оценка

оценка и экспертиза

оценка инновационных проектов

оценка строительства

 

 

 

 

оценка бизнеса

 

Скачать

оценка бизнеса

 

 

 

оценка бизнеса

 

Фонд Государственного имущества Украины

 

Фонд государственного имущества Украины
письмо

 

 

Наши контакты:

тел.:  (044) 233-27-70

моб.: (067) 117-20-72

         (063) 109-55-90

факс: (044) 533-12-70

e-mail:

office@allappraisal.com.ua

ICQ: 556600040

Skype: ich-gcp