Оценка Недвижимого имущества в Подготовке Бизнес-плана
NH SBDC Штат
Два из главных компонентов потока наличности операций мелкого бизнеса - требования прописной буквы запуска для коммерческого недвижимого имущества и продолжающегося расхода аренды и действия местом{космосом}, в котором расположен бизнес.
Арендует ли компания место{космос} или вкладывает капитал на его собственной земле и строительстве{формировании}, значение для недвижимого имущества представляет интерес к нескольким сторонам{партиям}. Эти стороны{партии} включают потенциальных кредиторов, других партнеров или акционеров, владельцы мелкого бизнеса непосредственно и владельцы, которые арендуют место{космос} бизнесу. Расстаньтесь одна из этих сделок ряда с некоторыми из рассмотрений{соображений} значения монопольного использования недвижимого имущества, в то время как вторая часть исследует некоторые из важных областей аренды делового местоположения.
Рассмотрения{Соображения} значения монопольного использования
Вне критериев "здравого смысла" инвестирования в недвижимое имущество для бизнеса (цена и значение, местоположение, размер и утилита), деловой владелец также должен полагать, что определение значения недвижимого имущества важно, готовя бизнес-планы к тому, чтобы финансировать цели.
Независимо от того, как ценный местоположение может быть воспринято деловым владельцем, количество финансирования недвижимого имущества непосредственно связано с оцениваемым значением свойства с точки зрения независимого третьего лица. Как правило, обычный кредитор предоставит приблизительно до 75 - 80 процентов оцениваемого значения свойства. Это означает, что деловой владелец должен иметь финансовую возможность финансировать остающиеся 20 - 25 процентов плюс необходимые заключительные затраты и другой из карманных расходов, вовлеченных в финансирование транзакции.
В подготовке бизнес-планов и требуемых проектирований потока наличности, много мелких бизнесов не в состоянии счесть дополнительный оборотный капитал требуемым для того, чтобы финансировать или покупать коммерческое недвижимое имущество.
В дополнение к депозитам{залежам} честных намерений и авансовым платежам, эти дополнительные затраты могут включить платы банка, и пункты{точки} (один пункт{точка} равняется 1 проценту количества ссуды), юридические{законные} платы, затраты оценки, экологические исследования{занятия}, дополнительные пригодный наверх или стоимости конструирования, куртаж брокера и налоги передачи{перемещения} дела и платы регистрации.
Определение Значения
Оценщики рассматривают значение недвижимого имущества от трех точек зрения и определяют предполагаемое из значения, основанного на взвешивании трех методов оценки. Эти три метода - сопоставимый коммерческий метод, подход дохода, и подход стоимости.
Весьма просто, сопоставимый коммерческий метод определяет приблизительно значение, основанное на продажах подобных свойств в пределах разумного недавнего промежутка времени. Подобия включают тип свойства, возраста, местоположения, размера и других материальных критериев. Корректировки значения сделаны (или положительными или отрицательными) для подчиненного свойства относительно проданного свойства. Например, если бы проданное свойство было в лучшем условии{состоянии}, или более новый, чем подчиненное свойство, то настройка была бы сделана понизить фактическое значение проданного свойства, чтобы сделать это более сопоставимым свойству оцениваемый.
Подход дохода определяет оценку{смету} полного значения недвижимого имущества, основанного на норме{разряде} возвращения от потенциального сетевого операционного дохода от свойства (предполагающий, что это было арендовано{сдано в аренду} третьему лицу). В этом методе, оценщик оценил бы норму{разряд} годового дохода для свойства, основанного на подобном оцененный для подобных пользователей. Например, оценщик мог бы решить, что розничная продажа могла бы арендовать за норму{разряд} 9 $ в квадратный фут ежегодно. Эта норма{разряд} должна быть сопоставимой другим розничным местам{космосам} в близости (который должен быть зарегистрирован в документ оценки).
Как только эта норма{разряд} арендного договора определена, значение свойства оценено, используя тип если множитель, известный как норма{разряд} преобразования букв в прописные, или норма{разряд} кепки. Исторически, нормы{расценки} кепки подчинены нескольким факторам, включая силу типа арендатора, уровень причастности{вовлечения} владельца, экономических условий{состояний} и типа промышленности. Однако, в иллюстративных целях, свойство с хорошим арендатором в хорошем местоположении могло бы команда норма{разряд} кепки 12 процентов в хорошем рынке.
Значение недвижимого имущества - определяет, умножая сетевую рентную норму{разряд} обратной величиной нормы{разряда} кепки. В данном примере, значение было бы вычислено, умножая 9 $ в квадратный фут 8.3 (100 процентов, разделенных на 12-процентную норму{разряд} кепки). Это означало бы, что инвестиционное значение недвижимого имущества будет равно 74.40 $ в квадратный фут.
Часто, эти числа{рисунки} далее откорректированы, чтобы рассмотреть другие переменные, типа норм{расценок} вакансии{пробела}, затрат управления свойства и других связанных инвестором факторов.
Подход стоимости оценивает значение замены свойства, анализируя компонент стоимости определенной земли и строительства{формирования}. Переменные, вовлеченные в оценку значения являются зависящими от местоположения, географическая область{регион} страны, трудовых и материальных затрат.
Факторы, которые рассматривают, включают затраты для приобретений земли, подготовки сайта, утилит, типы строительных материалов, усовершенствований арендатора и мягких затрат (архитектурные и технические затраты, юридический{законный} и куртаж брокера и другие подобные связанные затраты).
Согласование этих трех методов
Все методы тогда получены в итоге, выверены и друг по сравнению с другом, чтобы оценить их относительные значения.
В совершенной деловой среде, три изменения{разновидности} значения вероятно произвели бы относительно подобные результаты. Весьма часто, однако, каждый метод может произвести несколько различные{другие} значения от друг друга. Это происходит, потому что все недвижимое имущество уникально, общие экономические условия{состояния} могут измениться областью{регионом} и временем, и хорошая рыночная информация не с готовностью доступна для покупателей, продавцов, владельцев и арендаторов в рынке недвижимого имущества (по сравнению с фондовыми биржами).
Из-за этих общих принципов, оценка коммерческого недвижимого имущества - образованная оценка{смета}, основанная на нескольких факторах. Они включают коллективный опыт и экспертизу оценщика, доступная и уместная информация в рынке, готовность кредитора принять оценки{сметы} и окончательное соглашение покупателя и продавца на цене свойства и сроках{терминах;условиях} в независимом политике, транзакции длины руки.
ICQ: 556600040