оценка бизнеса
оценка бизнеса и оценка недвижимости, оценка ущерба, оценка стоимости, оценка земли
оценка бизнеса
 
оценка бизнеса

 

  • Текущая оценка недвижимости:

 

NBScience LLC

(54 % готовности)

 

  • Проведена оценка бизнеса для:

 

Фармацевтическая фирма "Дарница"

Представительство

компании "HSC-Germany"

 

оценка квартир

оценка автомобиля

оценка земли

оценка ущерба

 

 

оценка бизнеса

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

оценка бизнеса

оценка бизнеса

 

оценка бизнеса

 

СПРАВОЧНИК{РУКОВОДСТВО} ОЦЕНКИ

Отдел Джорджии{Грузии} Дел Сообщества{Общины} (процессор передачи данных) обеспечивает обеспечение двух стандартов оценок, Диспетчер стандарта Валюты и стандарта Фанни Ма. Мы проинструктируем Вас, относительно которых или оба стандарта должны сопровождаться в оценке развития, предложенного для финансирования. В выборах кредитора или провайдера расширения кредита, оценка может быть уполномочена провайдером, а не Вами разработчик. Стоимость оценки, независимо от того, кто уполномочивает это, будет платиться через бюджет развития.

При обстоятельствах, при которых разработчику/спонсору разрешают выбрать оценщика, мы ожидаем, что Вы примут соответствующие меры, чтобы гарантировать, что отобранный оценщик пригоден для специфического типа свойства, которое оценивается и цель оценки. Вы должны делать обзор образования оценщика, многосемейного опыта оценки, типовых оценок и профессионального присоединения и убеждаться, что оценщик демонстрировал способность выполнить качественные оценки в пределах рекомендаций GHFA. Профессиональные обозначения оценки от национально распознанных{признанных} организаций, которые имеют формальный опыт, образование и требования этики, не требуются, но могут помочь разработчику/спонсору в оценке квалификаций оценщика.

Мы резервируем право уведомить Вас в любое время, что мы больше не будем принимать оценки, сделанные определенным оценщиком.

ДИСПЕТЧЕР ВАЛЮТЫ
СТАНДАРТ ОЦЕНКИ

Где коммерческие кредиторы вовлечены в GHFA, финансирующий или как кредитор или провайдер расширения кредита, Диспетчер рекомендаций оценки Валюты применится{обратится}. Следующие рекомендации оценки совместимы с требованиями Диспетчера Валюты в применении к коммерческим банкам и проектированы, чтобы обеспечить защиту для реальных связанных с состоянием финансовых транзакций, требуя оценок недвижимого имущества быть выполненными в письменной форме, в соответствии с однородными стандартами, оценщиками, компетентность которых демонстрировалась и чье профессиональное поведение было подчинено эффективному наблюдению. Соответственно, рекомендации идентифицируют, какие реальные связанные с состоянием финансовые транзакции требуют что обслуживание{службы} оценщика; предпишите, какие категории транзакций будут лицензируемый оценщик; и предпишите минимальные стандарты для работы{выполнения} оценок недвижимого имущества. Процедуры управления оценки, сформулированные в этом Справочнике{Руководстве} обеспечивают независимое управление по процессу оценки/оценки, оценка недвижимого имущества оценщиками, и обслуживанием документации файла.

ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Следующая терминология используется в процессе обзора и определена следующим образом:

Изобилие Предостережения: залоговое удержание на реальном свойстве, как полагают, было взято{предпринято} как совместное исключительно через изобилие предостережения только там, где кредитор или провайдер расширения кредита расширили{продлили} бы кредит на заемщик на точно тех же самых сроках{терминах;условиях} без совместного, и где никакой материальный срок{термин} ссуды не более благоприятен заемщику, потому что провайдер расширения кредитора или кредита берет недвижимое имущество как совместное.

Оценка: письменное утверждение{заявление} независимо и беспристрастно подготовленный компетентным оценщиком, формулирующим мнение относительно рыночной стоимости соответственно описанного свойства на определенную дату (ы), поддержанную представлением и анализом уместной рыночной информации.

Оценка должна быть выполнена в соответствии с текущими Однородными Стандартами Профессиональной Практики Оценки (USPAP), изданный Фондом{Основой} Оценки, за исключением того, что Исходное Условие не должно применяться{обращаться}. Исходное Условие позволяет обслуживанию{службам} быть выполненным, которые производят что - то другое от "Оценки" как определено в соответствии с Заголовком XI FIRREA.

Стандарты Оценки: Минимальные требования, установленные FIRREA и дополненный кредитором или провайдером расширения кредита.

Норма{Разряд} Преобразования букв в прописные: норма{разряд} преобразования букв в прописные используется в Прямом методе Преобразования букв в прописные. Это используется, чтобы преобразовать оценку{смету} единственного{отдельного} годового предвкушения дохода или ежегодного среднего числа предвкушений дохода нескольких лет в индикацию относительно значения в одном шаге, деля оценку{смету} дохода на норму{разряд}. Норма{разряд} типично получается из рыночного анализа или через другие количественные методы.

Учетная ставка: норма{разряд} возвращения на прописной букве имела обыкновение преобразовывать будущие платежи или квитанции{получения} в существующее значение.

Дисконтирование: процедура имела обыкновение преобразовывать периодический доход и возвращения в существующее базируемое значение при условии, что выгоды, полученные в будущем стоят меньше чем те же самые выгоды, полученные теперь.

Оценка: исследование природы{характера}, качества, или утилиты пакета недвижимого имущества или интересов в, или аспектов, реального свойства, в котором не обязательно требуется оценка{смета} значения.

Справедливое Значение: " Справедливое Значение" является ценой при продаже за наличные, которая могла бы разумно ожидаться в текущей продаже{распродаже} подо всем необходимым условий{состояний} к справедливой продаже{распродаже}. Справедливая продажа{распродажа} означает, что покупатель и продавец каждый действуют разумно, knowledgeably, и ни под какой потребностью, чтобы покупать или продать, то есть, кроме в принудительном или продажей{распродажей} ликвидации. Оценщик должен оценить цену при продаже за наличные, которая могла бы быть получена после подвергания открытому рынку в течение разумного времени, рассматривая тип свойства и местное состояние рынка. Когда текущая продажа{распродажа} маловероятна, то есть, когда маловероятно, что продажа{распродажа} может быть закончена в течение 12 месяцев, оценщик должен обесценить все потоки наличности, сгенерированные свойством, чтобы получить оценку{смету} справедливого значения. Эти потоки наличности включают, но не ограничены, те, которые являются результатом монопольного использования, развития, операции и продажи{распродажи} свойства. Примененная скидка должна отразить суждение оценщика того, что благоразумный, хорошо осведомленный покупатель ни под какой потребностью, чтобы покупать желал бы платить, чтобы купить свойство в текущей продаже{распродаже}.

Оценщик Платы: оценщик, не нанятый GHFA, кредитором или провайдером расширения кредита кроме на подключении с определенным назначением оценки, кто не имеет никакого интереса, прямого или косвенного, финансового или иначе, в оцениваемом свойстве или транзакции.

FIRREA: Заголовок XI Федерального Финансового закона о Реформе и Принуждении Учреждений 1989 (FIRREA) требует, чтобы Office Диспетчера Валюты (OCC) сформулировал стандарты для того, чтобы выполнить оценки для по принципу федерации регулируемых учреждений.

Рыночная стоимость: самая вероятная цена, которая свойство должно ввести конкурентоспособный и открытый рынок подо всем необходимым условий{состояний} к справедливой продаже{распродаже}, покупателю и продавцу каждое действие разумно и knowledgeably, и принятие{предположение} цены, не затронута неуместным стимулом. Неявный на этом определении - завершение продажи{распродажи} на указанную дату и прохождение{принятие} заголовка от продавца покупателю при условиях{состояниях} посредством чего{в соответствии с чем}:

• Покупатель и продавец типично мотивируются;

• Обеим сторонам{партиям} хорошо сообщают или хорошо сообщается, и оба действуют в том, что они рассматривают их собственными лучшими интересами;

• Разумное время позволяется для подвергания в открытом рынке;

• Оплата сделана в терминах долларов США или в терминах финансовых договоренностей{расположений}, сопоставимых к тому; и

• Цена представляет нормальное рассмотрение{соображение} для свойства, проданного незатронутый специальными или творческими концессиями{уступками} финансирования или продажи{распродажи}, предоставленными любым связанным с продажей{распродажей}.

Компетентный Оценщик: Любой человек, который удовлетворил FIRREA и GHFA's или кредитора или политику{полис} провайдера расширения кредита по опыту и квалификациям, касающимся определенного назначения оценки. Членство или нехватку членства в организации оценки можно рассмотреть в принятии или отклонении индивидуального оценщика; фактор определения - профессиональная целостность оценщика, образование, и опыт в дополнение к его государственному свидетельству{легализации} или состоянию лицензирования. Опыт оценщика и обучение должны быть соответствующими сложности и природе{характеру} предложенного назначения оценки.

Государственный Гарантированный Appraiser*: Любой человек, который удовлетворил требования для свидетельства{легализации} в государстве{состоянии} или территории, критерии которой для свидетельства{легализации} находятся в согласии с федеральными инструкциями. Кроме того, Подкомиссия Оценки Федерального Финансового Совета Экспертизы Учреждений, должно быть, не выпустила обнаружение, что политика{полисы}, действия, или процедуры государства{состояния} или территории являются непоследовательными{противоречивыми} с Заголовком XI FIRREA.

Государственный Имеющий лицензию Appraiser*: Любой человек, который удовлетворил требования для того, чтобы лицензировать в государстве{состоянии} или территории, где процедуры лицензирования выполняют федеральные инструкции и где Подкомиссия Оценки Федерального Финансового Совета Экспертизы Учреждений не выпустила обнаружение, что политика{полисы}, действия, или процедуры государства{состояния} или территории являются непоследовательными{противоречивыми} с Заголовком XI FIRREA.

USPAP: Однородные Стандарты Профессиональной Практики Оценки, установленной и исправленной Доской{Правлением} Стандартов Оценки Фонда{Основы} Оценки.

*Note: Дата вступления в силу для использования государственных Гарантированных и государственных Имеющих лицензию Оценщиков для по-принципу-федерации-регулированных учреждений была расширена{продлена} до 31 декабря 1992.

СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ

Следующие рекомендации - требования FIRREA. Им обеспечивают{предоставляют}, чтобы помочь GHFA, кредитору или провайдеру расширения кредита и разработчику/спонсору в определении, требуется ли государственный Гарантированный или Имеющий лицензию оценщик.

Диаграмма Требования FIRREA

Жилой Коммерческое Свойство

1 миллион $ и выше: 250 000 $ и выше:
должен использовать Гарантированного Оценщика * должен использовать Гарантированный Appraiser*

$250,000-$999,999: Может использовать
Имеющий лицензию Оценщик; * кроме
это, если свойство настроено быть
"сложное" Жилое Свойство,
Гарантированный Appraiser* должен
использоваться. Финансовое учреждение может
предположите, что жилое свойство
не "комплекс", если учреждение
имеет с готовностью доступную информацию к
обратное. Обратитесь{Отнеситесь} к определению
Сложное Жилое Свойство.

$50,001 - 249 999 $: Может использовать 50 001 - 249 999 $:
Имеющий лицензию Оценщик, даже если Может использовать Имеющий лицензию Appraiser*
свойство "сложно" или или Гарантированный Оценщик *
Гарантированный Оценщик *

$0 - 50 000 $: Оценка 0 $ - 50 000 $: Оценка

*Note: Дата вступления в силу для использования государственных Гарантированных и государственных Имеющих лицензию Оценщиков для по-принципу-федерации-регулированных учреждений была расширена{продлена} до 31 декабря 1992.

Запрос Оценки

Все запросы об обслуживании{службах} оценки, обзорах или консультациях должен быть зарегистрирован на Форме * Запроса Обслуживания{Службы} Оценки, Которая форма должна быть отправлена{ускорена} GHFA, кредитору или провайдеру расширения кредита для обработки. Все другие запросы оценки состоят в том, чтобы быть обработанными определяемым банковским служащим.

Обязательство Оценщика

Оценщики платы должны быть занятыми непосредственно кредитором или провайдером расширения кредита. Обязательство должно быть через кредитора или расширение кредита одобренным провайдером обязательством letter* ясно поручение назначения. Оценки, выполненные для других финансовых учреждений, регулируемых в соответствии с Заголовком XI FIRREA приемлемы если получено GHFA, и обзор написан.

Плату оценки нужно заплатить непосредственно оценщику кредитором или провайдером расширения кредита. Все затраты ссуды, включая плату оценки должны быть окончательной ответственностью заемщика, действительно ли ссуда одобрена или закрыта. Поэтому, кредитор или провайдер расширения кредита должны собрать указанную плату оценщика заранее от заемщика (или обяжите заемщик юридически, чтобы заплатить) до упорядочиваемой{заказываемой} оценки. Кредитор или провайдер расширения кредита должны удостовериться, что заемщик ясно понимает ответственность возместить стоимости оценки.

*Forms и стандартные символы доступны через кредитора или провайдера расширения кредита и подчинены периодическому пересмотру{проверке}.

Формат Оценки

Оценки единственных семейных фирм должны быть выполнены на одобренном FHLMC и формах FNMA. Формы могут быть получены от кредитора или провайдера расширения кредита.

Все другие типы свойства требуют полного сообщения о комментарии.

Ко всем оценкам нужно обратиться GHFA и кредитору или провайдеру расширения кредита, как применимые; однако, оценки, к которым обращаются другому по принципу федерации регулируемому учреждению, где оценщик был занят тем по принципу федерации регулируемым учреждением, могут быть приняты подчиненные:

• удовлетворительный обзор в соответствии с GHFA's или кредитором или политикой{полисом} провайдера расширения кредита, зарегистрированной в письменной форме;

• согласие с FIRREA; и

• согласие со всеми другими требованиями GHFA's или кредитора или политики{полиса} оценки провайдера расширения кредита.

Содержание Оценки

Все оценочные заключения должны подчиниться как минимум текущему списку Стандартов Оценки. "Стандарты Оценки" были приняты федеральными регуляторами как закон в форме приложения к существующим инструкциям. Поэтому, они должны сопровождаться, одобряя или привлекая оценщика или делая обзор оценки.

Дополнительные требования могут быть наложены властью{полномочием} одобрения, основанной по определенной природе{характеру} свойства или ссуды, которую требуют.

Копия символа обязательства должна быть включена в сообщение.

Оценки должны быть сделаны без отношения к расовым, этническим, религиозным, или национальным характеристикам происхождения претендента, покупателя, продавца, арендаторов, или соседства{окрестностей}, где подчиненное свойство расположено.

Обзор Оценки

Чтобы обеспечивать, чтобы оценки ответили всем регулирующим требованиям, формальный, письменный обзор должен быть выполнен GHFA или провайдером расширения кредита.

Транзакции, Не Требующие Оценщиков

В тех случаях, когда оценка компетентным оценщиком не требуется FIRREA, должна быть представлена оценка недвижимого имущества.

Оценки недвижимого имущества должны быть:

• только готовый к использованию GHFA или расширением кредита на подключении с его собственными ссудами;

• сделанный банковским служащим или другой определяемой стороной{партией}, которая обладает достаточным опытом, и рыночным знанием. Сказанный чиновник{офицер} не должен быть государством{состоянием}, заверенным или имеющим лицензию;

• запрещенный, если пишущий чиновник{офицер} или другая сторона{партия} не сделали личный осмотр подчиненного свойства и достаточно знакомы со свойством, текущим состоянием рынка, и рыночными тенденциями, чтобы достигнуть реалистического значения; и

• подготовленный в письменной форме.

Пересмотры

Пересмотры обязаны быть полученными в течение 90 дней после ссуды, или часть, этого становящаяся Тематическими категориями (Оценка Риска 9 или 10), или становящаяся оценила Специальное Упоминание (Оценка Риска 8), если оценка, меньше чем 12 месяцев находятся в файле и состоянии рынка, не устойчива. Любые исключения к этой политике{полису} должны быть одобрены в письменной форме соответствующей властью{полномочием} одобрения.

Рекомендации для Независимых Оценщиков Платы

Все оценки недвижимого имущества, выполненные для GHFA или кредитора или провайдера расширения кредита должны соответствовать следующим стандартам:

• Однородные Стандарты Профессиональной Практики Оценки (USPAP) как принято Фондом{Основой} Оценки, за исключением Исходного Условия, которое не должно применяться{обращаться};

• Федеральные инструкции как предусмотрено Office Диспетчера Валюты, Федерального Страхового кредитора Депозита{Залежи} или провайдера расширения кредита, и других регулирующих требований, которые могут примениться{обратиться}. Это - ответственность независимого оценщика платы гарантировать, что назначения оценки находятся в согласии с текущими федеральными инструкциями, определенно 12 Частей 34 кадра подтверждения готовности к приему (Заголовок XI FIRREA); или

• любые дополнительные требования GHFA.

Во всех случаях{регистрах}, применится{обратится} более требующий стандарт.

Оценочные заключения должны быть готовы в формате комментария или на одобренных формах. Формы типично не выполняют все стандарты, на которые ссылаются, и будут требовать, чтобы модификация была приемлемой. Использование форм для оценки коммерческих свойств требует предшествующего одобрения GHFA или кредитора или провайдера расширения кредита. Одобренные формы, подчиненные приспосабливать модификации, перечислены следующим образом:

A. Форма FHLMC 70/FNMA Формируется 1004
B. Форма FHLMC 71A/FNMA Формируется 1050
C. Форма FHLMC 439/FNMA Формирует B
D. UCIAR-предполагаемое-положение (Однородная Коммерческая и Индустриальная Оценка Существующие сообщением Свойства)
E. UCIAR-ИСПАНИЯ (Однородная Коммерческая и Индустриальная Оценка Маленькие сообщением Свойства)

Оценки должны быть замкнутыми документами, которые являются с готовностью понятными, логичными и поддержанными по условию и обсуждение, содержавшееся там. О значениях нужно сообщить основанный на всех наличных деньгах или эквивалентности всех наличных денег. Все сообщения подчинены, чтобы делать обзор GHFA или кредитором или провайдером расширения кредита. Вычеркивания, удаления или дисперсии должен быть очищен GHFA и кредитором или провайдером расширения кредита в письменной форме.

В дополнение к 12 Частям 34 кадра подтверждения готовности к приему (Заголовок XI Подразделения FIRREA C) требования, приложенные как приложение, применяются{обращаются} следующие требования.

A. Как есть Рыночная стоимость - мнение, основанное на истине, "как-" условие{состояние} и состояние, нужно обеспечить как минимальное обслуживание{служба}.

B. Юридические{Законные} Ограничения
1. Государство существование или небытие любых юридических{законных} ограничений и обсуждает эффекты, если любой.
a. Удобства
b. Вторжения
c. Ограничения дела
d. Арендованные Управления
e. Мораторий (адекватные общественные средства)

C. Налог и Данные Оценки
1. Оценка и налоговая загрузка
a. Достоверность оценки
b. Выполнимость обращения{привлекательности}, если применимо
2. Исторический и спроектированный анализ тенденции
3. Специальные налоговые районы
4. О просроченных налогах нужно сообщить

D. Информация Поймы - Источник информации (Федеральное Страхование Наводнения Отображает идентификационный номер или обзор) и копия соответствующего раздела карты должен быть включен.

E. Описание Усовершенствований - полного описания существующего или предложенных усовершенствований (от планов и спецификаций). Идентификация информационных источников должна быть включена.

F. Конкурентоспособность/Технико-экономическое обоснование
1. Идентифицировать рыночную область при анализе.
2. Идентифицировать определенные классы{занятия} свойства на рассмотрении.
3. Мера, существующая спрос и предложение и прогноз изменяются и будущая поставка, поскольку они затрагивают тему.
4. Все проектирования должны быть разумными и поддержанными через соответствующее свидетельство{очевидность}.
5. Государство мнение относительно конкурентоспособности/выполнимости темы.

ОТМЕТЬТЕ: Если определенно не требуется, конкурентоспособность/технико-экономические обоснования может быть объединена с Самым высоким и Лучшим Анализом Использования.

G. Оценки Свойств Мультиарендатора - Оценок мультиарендатора, рентабельные свойства с существующими арендными договорами, должны содержать резюме арендного договора арендатора-арендатором, анализ арендных договоров, и Обесцененной Оценки Потока наличности (DCF). DCF должен быть опущен только с одобрением GHFA или кредитором или провайдером расширения кредита. Во всех случаях{регистрах}, нужно рассмотреть потоки наличности из существующих арендных договоров.

H. Потенциальные Экологические Опасности - Вы должны отметить любые очевидные потенциальные экологические опасности. Например, асбест удовлетворяют в строительном материале, подземных корпусах{резервуарах} памяти{хранения}, контейнеры памяти{хранения} известного или неизвестного содержания, и свидетельства{очевидности} вывоза отходов, типа отстоя, расцветок, химических остатков, нефтяного разрыва, и т.д. Если Вы обнаруживаете какие-нибудь потенциальные экологические проблемы, которые могут быть неизвестным к банку, пожалуйста уведомьте чиновника{офицера} упорядочения{заказывания} немедленно, и прекратите работу над оценкой если не проинструктировано иначе.

I. Приложения, Которые Будут Включены в Сообщение или Приложения
1. Свидетельство{Легализация} - свидетельство о значении должно быть проектировано в соответствии с Однородными Стандартами Профессиональной Практики Оценки и применимых федеральных инструкций, какой бы ни является более строгим. Свидетельство{легализация} должно быть подписано каждым оценщиком, вносящим свой вклад в исследования и оценку свойства. Если больше чем одна сторона{партия} подписывает свидетельство{легализацию}, документ должен ясно указать любые различия в степени, до которой оценщик (и) внес свой вклад в исследования и исследование{расследование} свойства. Утверждение{заявление} "назначение оценки не было основано на требуемой минимальной оценке, определенной оценке, или одобрение ссуды" должно быть включено.
2. Предположения и Ограничивающие Условия{Состояния} - Все предположения и ограничение условий{состояний}, на которые основана оценка, должны быть ясно идентифицированы в отдельном разделе сообщения. Специальные предположения или условия{состояния} должны быть разумными и поддержанными рынком, или при определенном запросе GHFA, кредитора или провайдера расширения кредита.
3. Квалификации Оценщика (ов)
A. Квалификации оценщика должны быть включены, чтобы демонстрировать компетентность закончить назначение оценки. Этот раздел должен идентифицировать:
1. государственное лицензирование и/или состояние свидетельства{легализации}
2. профессиональный опыт
3. образование и обучение, и продолжение профессионального образования
4. бизнес, профессионал, и академическое присоединение
B. Если оценщик, выполняющий обслуживание{службу} оценки испытывает недостаток в определенном знании или опыте закончить это со знанием дела, оценщик должен раскрыть его или её нехватку знания или опыта к GHFA, кредитору или провайдеру расширения кредита немедленно и затем принять необходимые и соответствующие меры, чтобы закончить обслуживание{службу} оценки со знанием дела.
4. Фотографии
a. Тема
b. Улучшенные продажи
c. Арендная плата comparables
d. Сцены{Места} соседства/прохода
5. Свойство
a. Обзор
b. План сайта
c. Планы экспозиции
d. Налоговое плато{блюдо;простофиля}
6. Карты
a. Город / Региональный
b. Область
c. Продажи земли
d. Улучшенные продажи
e. Арендная плата comparables

J. Предложенная Конструкция/Свойства в Переходе
1. Предложенная конструкция, реконструкции, или другие модификации, которые приведут к существенным изменениям{заменам}, чтобы оценить или конкурентоспособность, будет требовать дополнительной методологии оценки.
a. Рыночная стоимость "как является" в дату оценки, нужно обеспечить как минимальное обслуживание{служба}.
b. Предполагаемая рыночная стоимость (и) после завершения конструкции, и после достижения устойчивого занятия.
2. Все оценки должны быть основанными на идентифицированных планах и спецификациях, или другой документации, которые должны быть сделаны доступный оценщику во время назначения. Если другая документация используется, этот факт должен быть ясно и заметно отображен в пределах тела сообщения и в ограничивающих условиях{состояниях} и предположениях.
3. Все фундаментальные предположения, на которые основаны оценки{сметы} значения, должны быть разумными и поддержанными рыночными данными.

K. Обновления Оценки
1. Назначения оценки, которые обновляют предыдущие оценочные заключения, должны включить следующую информацию:
a. Справочная информация на предыдущее назначение, включая:
1. дата сообщения
2. дата вступления в силу
3. заключение (я) значения
b. Обсуждение каждого раздела сообщения, отмечающего, были ли независимые изменения{замены} в течение промежутка времени.
c. Предположения и Ограничивающие Условия{Состояния}
d. Свидетельство{Легализация}

L. Ответственность - занятый оценщик должен быть готов обсудить оценочное заключение. Если его или её оценщик штата провел большинство анализа, они могут присутствовать в течение любого обсуждения назначения. Однако, это - законтрактованный оценщик, продукт работы которого был идентифицирован как приемлемый для GHFA, кредитора или провайдера расширения кредита, и он или она один должен быть ответственным{подотчетным} GHFA, кредитору или провайдеру расширения кредита для продукта работы его или её штата.

M. Определения
1. Рыночная стоимость: как определено Office Диспетчера Валюты:

Самая вероятная цена, которая свойство должно ввести конкурентоспособный и открытый рынок подо всем необходимым условий{состояний} к справедливой продаже{распродаже}, покупателю и продавцу каждое действие разумно и knowledgeably, и принятие{предположение} цены, не затронута неуместным стимулом. Неявный на этом определении - завершение продажи{распродажи} на указанную дату и прохождение{принятие} заголовка от продавца покупателю при условиях{состояниях} посредством чего{в соответствии с чем}:
1. Покупатель и продавец типично мотивируются;
2. Обеим сторонам{партиям} хорошо сообщают или хорошо сообщается, и действующий в том, что они рассматривают их собственными лучшими интересами;
3. Разумное время позволяется для подвергания в открытом рынке;
4. Оплата сделана в терминах, воспользовались долларами США или в терминах финансовых договоренностей{расположений}, сопоставимых к тому; и
5. Цена представляет нормальное рассмотрение{соображение} для свойства, проданного незатронутый специальным или творческим финансированием или коммерческими концессиями{уступками}, предоставленными любым связанным с продажей{распродажей}.
2. Справедливое Значение: как определено Office Диспетчера Валюты:
"Цена при продаже за наличные, которая могла бы разумно ожидаться в текущей продаже{распродаже} подо всем необходимым условий{состояний} к справедливой продаже{распродаже}. Справедливая продажа{распродажа} означает, что покупатель и продавец каждый действуют разумно, knowledgeably, и ни под какой потребностью, чтобы покупать или продать - то есть, кроме принудительной продажи{распродажи} продажи{распродажи} или ликвидации. Оценщик должен оценить цену при продаже за наличные, которая могла бы быть получена после подвергания открытому рынку в течение разумного времени, рассматривая тип свойства и местное состояние рынка. Когда текущая продажа{распродажа} маловероятна - то есть, когда маловероятно, что продажа{распродажа} может быть закончена в течение 12 месяцев - оценщик должен обесценить все потоки наличности, сгенерированные свойством, чтобы получить оценку{смету} справедливого значения. Эти потоки наличности включают, но не ограничены, те, которые являются результатом монопольного использования, развития, операции, и продажи{распродажи} свойства. Примененная скидка должна отразить суждение оценщика того, что благоразумный, хорошо осведомленный покупатель ни под какой потребностью, чтобы покупать желал бы платить, чтобы купить свойство в текущей продаже{распродаже}".
Отметить: значение Fair не должно быть рассмотрено как значение ликвидации.
3. Рыночная стоимость "Как Является" в Дату Оценки: оценка{смета} рыночной стоимости свойства в условии{состоянии}, наблюдаемом{соблюденном} относительно осмотра и поскольку это физически и юридически существует без гипотетических условий{состояний}, предположений, или квалификаций на дату оценка, готова.
4. Предполагаемое Значение После Завершения Конструкции: представленное значение принимает{предполагает} всю предложенную конструкцию, преобразование, или восстановление гипотетически закончено, или при других указанных гипотетических условиях{состояниях}, на будущую дату, когда такое завершение конструкции спроектировано, чтобы произойти. Если ожидаемое состояние рынка укажет, что стабилизированное занятие маловероятно в дате завершения, то оценка{смета} должна отразить, что рыночная стоимость свойства в его тогда "как является" работоспособным состоянием арендного договора (будущие потоки наличности должны отразить дополнительные затраты арендного договора наверх, включая усовершенствования арендатора и арендуя{сдавая в аренду} комиссии{полномочия}). Для свойств, где индивидуальные модули должны быть проданы в течение времени, это значение должно представить тот пункт{точку} вовремя, когда вся конструкция и затраты развития были израсходованы.
5. Предполагаемое Значение После Достижения Устойчивого Занятия: представленное значение предполагает, что свойство достигло стабилизации, которой рентабельный проект недвижимого имущества, как ожидают, достигнет под компетентным управлением после подвергания для того, чтобы арендовать{сдать в аренду} в открытом рынке для разумного промежутка времени в условиях пользования, сопоставимых конкурентоспособным предложениям. Оценщик должен заявить дату стабилизации.
6. Предложенное Развитие Трактата: проект пяти модулей или больше который создан, или должен быть создан, как единственное{отдельное} развитие. Развитие трактата может быть модулями в подразделении, проекте совладения, проекте тайм-шера, или любой подобный проект означал быть проданным как индивидуальные модули в течение времени.
7. Большое Розничное Значение: составная сумма предполагаемых рыночных стоимостей всех индивидуальных модулей, которые будут проданы, без пособия на то, чтобы нести затраты, типа налогов, страхования, процентных платежей, или другой стоимости продукции, торгуя затратами, коммерческими комиссиями{полномочиями}, финансированием, или прибылью. Большое розничное значение не обесценено, чтобы отразить значение времени денег.

Рекомендации тезисов нужно рассмотреть в дополнение к минимальным стандартам, процитированным в символе обязательства для каждого определенного назначения оценки.
ДИСПЕТЧЕР ИНСТРУКЦИЙ ВАЛЮТЫ

Власть{Полномочие}, Цель и Возможности{Контекст} (34.41)

Власть{Полномочие} Это подразделение выпущено Office Диспетчера Валюты ("OCC") под 12 USC 93a и Заголовком XI Финансовой Реформы Учреждений, Восстановления, и закона Принуждения 1989 ("FIRREA").

Цель и Возможности{Контекст}

1. Заголовок XI обеспечивает защиту для интересов федерального финансового и публичного порядка в реальных связанных с состоянием транзакциях, требуя оценок недвижимого имущества, используемых на подключении с по принципу федерации связанными транзакциями быть выполненным в письменной форме, в соответствии с однородными стандартами, оценщиками, компетентность которых демонстрировалась и чье профессиональное поведение будет подчинено эффективному наблюдению. Это подразделение осуществляет требования Заголовка XI, и применяет ко всем по принципу федерации связанные транзакции, вступал в b OCC или учреждениями, регулируемыми OCC ("регулируемые учреждения").

2. Это подразделение:
i) Идентифицирует, какая реальная связанная с состоянием финансовая транзакция требуют обслуживания{служб} оценщика;
второй) Предписывает, какие категории по принципу федерации связанных транзакций должны оцениться заверенным оценщиком государства{состояния} и который государством{состоянием} лицензировал оценщика; и
iii), Предписывает минимальные стандарты для работы{выполнения} оценок недвижимого имущества на подключении с по принципу федерации связанными транзакциями под юрисдикцией OCC.

Определения (34.42)

Оценка означает письменное утверждение{заявление} независимо и беспристрастно подготовленный компетентным оценщиком, формулирующим мнение относительно рыночной стоимости соответственно описанного свойства на определенную дату (ы), поддержанную представлением и анализом уместной рыночной информации.

Фонд{Основа} Оценки означает Фонд{Основу} Оценки, установленный 30 ноября 1987, как некоммерческий кредитор согласно законам Иллинойса.

Подкомиссия Оценки подразумевает Подкомиссию Оценки Федерального Финансового Совета Экспертизы Учреждений.

Жилая Оценка Свойства Сложной Одной - четырех Семей означает тот, в котором свойство оцениваться, форма монопольного использования, или состояния рынка является нетипичным.

По принципу федерации Связанная Транзакция означает любую реальную связанную с состоянием финансовую транзакцию, в которую вступают на или после 9 августа 1990, что:

• OCC или любое его регулируемое учреждение участвуют в или заключают контракт на; и

• Требует обслуживания{служб} оценщика.

Рыночная стоимость означает самую вероятную цену, которая свойство должно ввести конкурентоспособный и открытый рынок подо всем необходимым условий{состояний} к справедливой продаже{распродаже}, покупателю и продавцу каждое действие разумно и knowledgeably, и принятие{предположение} цены не затронуто неуместным стимулом. Неявный на этом определении - завершение продажи{распродажи} на указанную дату и прохождение{принятие} заголовка от продавца покупателю при условиях{состояниях} посредством чего{в соответствии с чем}:

• Покупатель и продавец типично мотивируются;

• Обеим сторонам{партиям} хорошо сообщают или хорошо сообщается, и действующий в том, что они рассматривают их собственными лучшими интересами;

• Разумное время позволяется для подвергания в открытом рынке;

• Оплата сделана в терминах, воспользовались долларами США или в терминах финансовых договоренностей{расположений}, сопоставимых к тому; и

• Цена представляет нормальное рассмотрение{соображение} для свойства, проданного незатронутый специальным или творческим финансированием или коммерческими концессиями{уступками}, предоставленными любым связанным с продажей{распродажей}.

Реальная Связанная с состоянием Финансовая Транзакция означает любое операционное вовлечение:

• Продажа{распродажа}, арендный договор, закупка, инвестиции в или обмен реальным свойством, включая интересы в свойство, или финансирование этого; или

• Перефинансирование реального свойства или интересов в реальном свойстве; или;

• Использование реального свойства или интересов в свойстве как безопасность для ссуды или инвестиций, включая поддержанную закладом безопасность.

Государственный Гарантированный Оценщик подразумевает любого человека, который удовлетворил требования для свидетельства{легализации} в государстве{состоянии} или территории, критерии которой для свидетельства{легализации} как оценщик недвижимого имущества в настоящее время встречают{выполняют} минимальные критерии для свидетельства{легализации}, выпущенного Доской{Правлением} Квалификаций Оценщика Фонда{Основы} Оценки. Никакой человек не должен быть заверенным оценщиком государства{состояния}, если такой человек не достиг мимолетной{проходящей} степени{класса} после подходящей экспертизы, которой управляет государство{состояние} или территория, которая является совместимой с и эквивалентной Однородной государственной Экспертизе Свидетельства{Легализации}, выпущенной или подтвержденной Доской{Правлением} Квалификаций Оценщика Фонда{Основы} Оценки. Кроме того, Подкомиссия Оценки, должно быть, не выпустила обнаружение, что политика{полисы}, действия, или процедуры государства{состояния} территории являются непоследовательными{противоречивыми} с Заголовком XI FIRREA. (OCC) может, время от времени, налагать дополнительные критерии квалификации для гарантированных оценщиков, выполняющих оценки на подключении с по принципу федерации связанными транзакциями в пределах ее юрисдикции.

Государственный Имеющий лицензию Оценщик подразумевает любого человека, который удовлетворил требования для того, чтобы лицензировать в государстве{состоянии} или территории, где процедуры лицензирования выполняют Заголовок XI FIRREA и где Подкомиссия Оценки не выпустила обнаружение, что политика{полисы}, действия, или процедуры государства{состояния} или территории являются непоследовательными{противоречивыми} с Заголовком XI. OCC может, время от времени, налагать дополнительные критерии квалификации для имеющих лицензию оценщиков, выполняющих оценки на подключении с по принципу федерации связанными транзакциями в пределах ее юрисдикции.

Развитие Трактата означает проект пяти модулей или больше который создан или должен быть создан как единственное{отдельное} развитие.

Операционные средства Значения:

• Для ссуд или других расширений{продлений} кредита, количество ссуды или расширения{продления} кредита;

• Для продаж, арендных договоров, закупок, и инвестиций в или обменов реальным свойством, рыночная стоимость реального вовлеченного интереса свойства; и

ОТМЕТЬТЕ: Для пулинга ссуд или интереса в реальном свойстве для перепродажи или закупки, количество ссуды или рыночной стоимости реального свойства вычисляло относительно каждой такой ссуды или интереса в реальном свойстве.

Оценка, Не Необходимая: Транзакции, Требующие государственного Гарантированного или Имеющего лицензию Оценщика (34.43)

Оценки, Не Необходимые: оценка, выполненная государством{состоянием} заверенный или лицензируемый оценщик не требуется ни для какой реальной связанной с состоянием финансовой транзакции в который:

A. Операционное значение - 50 000 или меньше $;

B. Залоговое удержание на реальном свойстве было взято{предпринято} как совместное исключительно через изобилие предостережения и где сроки{термины;условия} транзакции как следствие не были сделаны более благоприятными, чем они будут в отсутствии залогового удержания;

C. В арендный договор относительно недвижимого имущества вступают, если арендный договор не экономический эквивалент закупки или продажи{распродажи} арендованного{сданного в аренду} недвижимого имущества;

D. Есть последующая транзакция, следующая из созревающего расширения{продления} кредита, при условии, что:

1. Заемщик выполнил удовлетворительно согласно оригинальным{первоначальным} срокам{терминам;условиям};

2. Никакие новые суммы денег не были продвинуты кроме как предварительно согласовано;

3. Кредит, стоящий из заемщика не ухудшился; и

4. Не было никакого очевидного и материального ухудшения в состоянии рынка или физических аспектах свойства, которое угрожало бы совместной защите учреждения; или

E. Регулируемое учреждение купило ссуду или интерес в ссуде, объединенных ссудах, или интересовало реальным свойством, включая поддержанную закладом безопасность, при условии, что оценка, готовая к каждой объединенной ссуде, или реальному интересу свойства отвечала требованиям этого регулирования, если применимо, во время происхождения.

Транзакции, Требующие государственного Гарантированного Оценщика: Любая транзакция, для которой государство{состояние} заверенный или лицензируемый оценщик не требуется, однако, должна иметь соответствующую оценку реального совместного свойства, которое является совместимым с рекомендациями OCC для Политики{Полисов} Оценки Недвижимого имущества и Процедур Обзора. Следующие транзакции требуют, чтобы обслуживание{службы} государства{состояния} удостоверило оценщика.

1. Все транзакции 1 000 000 или больше $.

Все по принципу федерации связанные транзакции имеют операционное значение 1 000 000 или больше $, будет требовать, чтобы оценка, подготовленная государством{состоянием} удостоверила оценщика.

2. Транзакции не связанные с постоянным проживанием 250 000 или больше $.

Все по принципу федерации связанные транзакции, имеющие операционное значение 250 000 или больше $, кроме тех, которые вовлекают оценки 1 к 4 семьи жилые свойства, должны требовать, чтобы оценка, выполненная государством{состоянием} удостоверила оценщика.

3. Сложные жилые транзакции 250 000 или больше $.

Весь комплекс 1 к 4 семья, жилые оценки свойства, отданные{предоставленные} на подключении с по принципу федерации связанными транзакциями должны требовать государства{состояния}, удостоверяла оценщика, если операционное значение - 250 000 или больше $. Регулируемое учреждение может предположить оценки 1 к 4 семьи, жилые свойства не сложны, если учреждение не имеет с готовностью доступную информацию, что данная оценка будет сложна. Регулируемое учреждение будет ответственно чтобы делать конечное{заключительное} определение{намерение} того, сложна ли оценка. Если бы в течение оценки имеющий лицензию оценщик идентифицирует факторы, которые привели бы к свойству, форма монопольного использования, или состояния рынка, которое рассматривают нетипичным, то также:

a) Регулируемое учреждение может попросить, чтобы имеющий лицензию оценщик закончил оценку и сделал так, чтобы гарантированный оценщик одобрил и cо-подписал оценку; или

b) Учреждение может привлечь гарантированного оценщика, чтобы закончить оценку.

Транзакции, Требующие Или государственный Гарантированный или Имеющий лицензию Оценщик: Все оценки для по принципу федерации связанных транзакций, не требующих обслуживания{служб} государства{состояния} удостоверяли, что оценщик должен готов или государством{состоянием} удостоверял оценщика, или государство{состояние} лицензировало оценщика.

Стандарты Оценки (34.44)

Минимальные Стандарты: Для по-принципу-федерации-регулированных транзакций, все оценки будут, как минимум:

• Соответствовать Однородным Стандартам Профессиональной Практики Оценки ("USPAP"), принятый Доской{Правлением} Стандартов Оценки Фонда{Основы} Оценки, за исключением того, что Исходное Условие USPAP не должно обращаться по принципу федерации к связанным транзакциям.

Условие Компетентности USPAP: Все оценки будут, в минимуме:

• раскрыть любые шаги, которые были необходимыми или соответствующими выполнить Условие Компетентности USPAP.

Определенное Необходимое Определение Рыночной стоимости: Все оценки будут, в минимуме:

• Быть основанным на определении рыночной стоимости, сформулированной в разделе (34.42 (f).

Письменные Сообщения - Сложность Назначения: Для по принципу федерации связанных транзакций, все оценки будут, как минимум:

• Быть написан и представлен в формате комментария или на формах, которые удовлетворяют все требования этого раздела;

• Быть достаточно описательным{наглядным}, чтобы дать возможность читателю установить предполагаемую рыночную стоимость и объяснение для оценки{сметы}; и

• Обеспечить деталь и глубину анализа, которые отражают сложность оцениваемого недвижимого имущества

Коммерческая Хронология Подчиненного Необходимого Свойства: Для по принципу федерации связанных транзакций, все оценки будут, как минимум: Проанализируйте и сообщение в разумной детали любые предшествующие продажи свойства, оцениваемого, это произошло в пределах следующих периодов времени:

• Для 1 к 4 семьи жилое свойство, один год, предшествующий дате, когда оценка была готова; и

• Для всего другого свойства, три года, предшествующие дате, когда оценка была готова

Проанализируйте и Сообщите о Текущем Доходе и Расходах: Для по принципу федерации связанных транзакций, все оценки будут, как минимум: Проанализируйте и данные сообщения относительно текущих доходов, расходов, и вакансий{пробелов} для свойства, если это является и продолжит быть созданием дохода.

Маркетинг Периодом: Для по принципу федерации связанных транзакций, все оценки будут, как минимум: Проанализируйте и сообщите о разумном торгующем периоде для подчиненного свойства.

Анализ Тенденции: Для по принципу федерации связанных транзакций, все оценки будут, как минимум: Проанализируйте и сообщение относительно текущего состояния рынка и тенденций, которые затронут спроектированный доход или поглотительный период до степени, они затрагивают значение подчиненного свойства.

Выводы и Скидки: Для по принципу федерации связанных транзакций, все оценки будут, как минимум: Проанализируйте и сообщение соответствующие выводы и скидки за любую предложенную конструкцию, или любые законченные свойства, которые частично арендованы{сданы в аренду} или арендованы в кроме рыночных арендных плат на дату оценки, или любых событий трактата с непроданными модулями.

Запрещенные Влияния: Для по принципу федерации связанных транзакций, все оценки будут, как минимум: Включите в свидетельство{легализацию}, требуемое USPAP дополнительное утверждение{заявление}, что назначение оценки не было основано на требуемой минимальной оценке, определенной оценке, или одобрении ссуды.

Замкнутые Оценки: Для по принципу федерации связанных транзакций, все оценки будут, как минимум: Содержите достаточную сопроводительную документацию со всей подходящей информацией, сообщил так, чтобы логика оценщика, рассуждение, суждение, и анализ в достижении заключения указали читателю, о котором достоверность рыночной стоимости сообщила.

Юридическое{Законное} Необходимое Описание: Для по принципу федерации связанных транзакций, все оценки будут, как минимум: Включите юридическое{законное} описание оцениваемого недвижимого имущества, в дополнение к описанию, требуемому USPAP.

Личная собственность, Оцененная Отдельно: Для по принципу федерации связанных транзакций, все оценки будут, как минимум: Идентифицируйте и отдельно оцените любую личную собственность, крепления, или неосязаемые элементы{пункты}, которые не реальное свойство, но включены в оценку, и обсуждают воздействие их включения или исключения на оценке{смете} рыночной стоимости.

Использование Распознанных{Признанных} Подходов Оценки: Для по принципу федерации связанных транзакций, все оценки будут, как минимум: Следуйте за разумным методом оценки, который обращается к прямому коммерческому сравнению, доходу, и подходам стоимости к рыночной стоимости, урегулирует те подходы, и объясняет устранение каждого подхода, не используемого.

Отсутствие Информации: Если требуемая информация или считала подходящим для завершений оценки, недоступно, тот факт должен быть раскрыт и объяснен в оценке.

Дополнительные Стандарты: Ничто содержавшееся здесь не должно препятствовать регулируемому учреждению требовать дополнительных стандартов оценки если считавший соответствующим (одобренный Office Управления и Бюджета под числом 1557-0190 управления).

Независимость Оценщика (34.45)

Оценщики Штата: Если оценка готова оценщиком штата, тот оценщик должен быть независимым от предоставления, инвестиций, и функций коллекции и не вовлеченный, кроме как оценщик, в по принципу федерации связанной транзакции, и не иметь никакого прямого или косвенного интереса, финансового или иначе, в свойстве. Если единственные компетентные люди, доступные выполнять оценку будут вовлечены в предоставление, инвестиции, или функции коллекции регулируемого учреждения, то регулируемое учреждение должно принять соответствующие меры, чтобы гарантировать, что оценщики осуществляют независимое суждение. Такие шаги включают, но не ограничены, запрещая индивидуальную форму, выполняющую оценку на подключении с по принципу федерации связанными транзакциями, в которых оценщик иначе вовлечен и мешающие директора и чиновники{офицеры} участвовать в любом голосовании или одобрении, включая активы, на которых они выполнили оценку.

Оценщики Платы: Если оценка будет готова оценщиком платы, то оценщик будет занят непосредственно регулируемым учреждением или его агентом, и не иметь никакого прямого или косвенного интереса, финансового или иначе, в свойстве или транзакции. Регулируемое учреждение может принять оценку, которая была готова оценщиком, занятым непосредственно другим учреждением, подчиненным Заголовку XI FIRREA, если регулируемое учреждение, которое принимает оценку, имеет:

• Установленные порядки для обзора оценок недвижимого имущества;

• Делавший обзор оценка под установленными процедурами обзора, находя приемлемую оценку; и

• Зарегистрированный обзор в письменной форме.

Профессиональное Членство Ассоциации и Компетентность (34.46)

Членство в Организациях Оценки: государство{состояние} удостоверяло оценщика, или лицензируемый оценщик государства{состояния} не может быть исключен из рассмотрения{соображения} для назначения для по принципу федерации связанной транзакции исключительно на основании членства или нехватки членства ни в какой специфической организации оценки.

Компетентность: Весь штат и оценщики платы, выполняющие оценки на подключении с по принципу федерации связанными транзакциями должны быть государством{состоянием}, заверенным или имеющим лицензию, как соответствующим. Однако, государство{состояние} удостоверяло, что или лицензируемого оценщика не может считать компетентным исключительно на основании того, чтобы быть заверенным или лицензировал. Любое определение{намерение} компетентности будет основано на опыте человека и образовании, поскольку они касаются специфического назначения оценки, для которого его или ее рассматривают.

Условия Принуждения (34.47)

Регулирующая Цитата: Учреждения и присоединенные учреждением стороны{партии}, включая оценщиков штата и оценщиков платы, могут быть подчиненными удалению и/Или заказам{распоряжениям} запрещения, прекратиться и воздержаться заказ{порядок}, и наложение гражданских штрафов денег в соответствии с Федеральным Страховым законом о Депозите{Залежи}, 12 конгрессов США 1811 и seq., как исправлено, или другой применимый закон.

ФАННИ БОЛЬШЕ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ

Эта часть Справочника{Руководства} описывает требования Фанни Ма для того, чтобы оценить многосемейные свойства. Разработчик/спонсор должен удостовериться, что это имеет достаточное знание требований оценки, чтобы дать возможность этому решить, что оценщик должным образом обратился к нашим определенным критериям и что оценщик не участвовал ни в каких недопустимых действиях оценки.

Справочник{Руководство} оттянут{нарисован} от Фанни Ма Многосемейный Справочник{Руководство} и полагается на процесс, полагался на Оценку Жилое сообщением Свойство Дохода (Форма FNMA 1050).

Следующие общие рекомендации обращаются к многосемейным оценкам согласно многосемейной программе ссуды GHFA:

Общие Рекомендации

• Все три подхода к определению рынка значения, стоимости замены, и дохода - должны использоваться.

• Оценки должны быть текущими; то есть дата оценки не должна быть за больше чем три месяца до даты приложения ссуды. Однако, если оценке меньше чем один год, и обновление информации и переосмотра оценщика указывает, что значение свойства изменилось только немного (или нисколько), оценщик может представить{подвергнуть} "символ изменения{замены}" заявление его/ее полученных данных вместо выполнения новой оценки.

• Для свойств, которые будут умеренно реабилитированы, мы требуем, чтобы оценка значения свойства, базируемого и на его "как была" значение и его значение "как закончено".

• Жилое сообщением Свойство Дохода Оценки (Форма FNMA 1050) должно использоваться на всех свойствах, кроме тех, для которых количество ссуды является 750 000 или меньше $ и для которого GHFA определенно разрешил использование Формы FNMA 1050A вместо Формы FNMA 1050. Оценочное заключение должно быть полным и его заключения, полностью зарегистрированные. Вложение комментария к сообщению может быть необходимым.

• Где оценщик узнает другие элементы{пункты}, которые определенно не покрыты{не охвачены} этой главой, но который по мнению оценщика являются важными для нас, о таких элементах{пунктах} нужно сообщить. Если любые вопросы развиваются о том, как любой из элементов{пунктов} в пределах оценочного заключения должен быть обработан, оценщик должен быть поощрен войти в контакт с кредитором, просящим разъяснение таких элементов{пунктов}.

Недопустимые Действия Оценки

GHFA категоризирует определенные действия оценки как недопустимые для использования в оценке недвижимого имущества. Они - примеры действий, которые сочли бы недопустимыми:

• Использование неточных фактических данных о соседстве{окрестностях} сайта свойства или об усовершенствованиях к свойству.

• Развитие заключения оценки, которое базируется - или частично или полностью - на гонке{расе}, цвете, или национальном происхождении или заемщика или предполагаемых жителей свойств около подчиненного свойства.

• Отказ{неудача} прокомментировать любые отрицательные факторы о соседстве{окрестностях} свойства, или близости свойства к любому неблагоприятному естественному или искусственному влиянию.

• Выбор и использование несоответствующего comparables или отказа{неудачи} использовать comparables, которые больше всего напоминают свойство в терминах рыночной области, местоположения и физического подобия.

• Корректировки comparables, которые не отражают рыночную реакцию на различия между свойством и свойствами, которыми это является по сравнению с, или отказ{неудача} сделать настройку в comparables, когда они ясно обозначены.

• Несогласованность анализа от одной индикации относительно значения к другому, который не выверен или объяснен.

• Использование нормы{разряда} преобразования букв в прописные, непоследовательной{противоречивой} с текущими требованиями инвестора.

• Недопустимый прогноз арендных плат.

• Нереалистичный анализ расхода, который является непоследовательным{противоречивым} с текущими проектными{строительными} расходами, сопоставимыми свойствами, и будущими тенденциями в рыночной области.

• Отказ{неудача} сообщать и проанализировать любые коммерческие транзакции, соглашения опции, или контракты продажи{распродажи}, вовлекающей свойства, о которых в настоящее время договариваются или это было заключено в течение прошлых трех лет. Это требование включает те транзакции или соглашения которого оценщик имел или разумно должен был иметь знание.

Рыночное Исследование

Мы требуем рыночного исследования как часть оценки свойства, которое недавно закончено или должно быть умеренно или существенно реабилитировано. Рыночное исследование должно быть в форме, которая соответствует Учебнику Рынка GHFA.

Подготовка Оценочного заключения

В дополнение к следующему за основными{элементарными} рекомендациями, сформулированными в Оценке Жилое сообщением Свойство Дохода (Форма FNMA 1050) должен оценщик:

• Сообщение относительно элементов{пунктов} не покрывало{охватило} в рекомендациях, но который, по мнению оценщика, был бы важным для GHFA как кредитор;

• Войти в контакт с GHFA для разъяснения любых сомнительных элементов{пунктов};

• Получить все необходимые документы, команды и рекомендации для того, чтобы анализировать доход и расходы в каждой категории, найденной в оценочном заключении;

• Сообщить о любой неблагоприятной информации, искупая особенности, или объяснения, касающиеся информации, содержавшейся в каждом разделе, который мог бы требовать разъяснения; и

• Объяснить в соответствующем разделе комментария сообщения, или в приложении к сообщению, причины для любых оценок "справедливых" или "бедных".

Идентификация Свойства

Первый раздел Идентификации Свойства Сообщает об Оценке Жилое сообщением Свойство Дохода, используется, чтобы идентифицировать подчиненное свойство, описать права собственности, которые оцениваются, и суммировать данные финансирования и коммерческие концессии{уступки}. Это должно быть закончено разработчиком/спонсором.

Полное юридическое{законное} описание должно быть снабжено{доставлено}. Это юридическое{законное} описание должно быть проверено{подтверждено} оценщиком. Коммерческая цена должна бы быть получена или из текущего коммерческого контракта или из зарегистрированного дела, если бы подчиненное свойство было продано в течение прошлых трех лет. Операционную дату, специальные сроки{термины;условия}, касающиеся финансирования включения плат ссуды, ремонта, реконструируя и необычных условий{состояний}, которые нужно рассмотреть в Рыночном разделе Анализа данных, нужно обеспечить. Права собственности должны быть идентифицированы как плата простое состояние или лизгольд{арендованная собственность}. Если лизгольд{арендованная собственность}, оценщик должен обеспечить анализ арендного договора на Наземном Анализе Арендного договора (Форма FNMA 461). Название{имя} оценщика и датируется, оценку требовали, должен быть снабжен{доставлен}.

Резюме Существенных Особенностей

Информация запросила в этом разделе оценочного заключения, должен быть полным и точно установленным{зафиксированным} или предполагаемым, как соответствующий, от результатов оценки.

Резюме Соседства{Окрестностей} и Свойства

Резюме Соседства{Окрестностей} и Свойства должно быть основанным на осторожном анализе оценщика информации относительно страниц 2 и 3 Формы FNMA 1050. Для каждого свойства или характеристики местоположения, оценщик должен сделать одни из следующих оценок основанными по стандартам описанный ниже:

Хороший Если характеристика очевидно превосходит другие конкурирующие свойства.

Среднее число Если характеристика типична и согласуется с нормой.

Ярмарка Если характеристика падает ниже нормы для конкурирующих свойств этого типа.

Бедный Если характеристика является очевидно нижней к, и далеко ниже, то из конкурирующих свойств.

Анализ соседства{окрестностей} должен рассмотреть влияние экономических, правительство, и экологические силы на значениях свойства в подчиненном соседстве{окрестностях}. Однако, ни расовый состав, ни возраст соседства{окрестностей} не надежный фактор оценки. Свойство, расположенное в старшем соседстве{окрестностях} может быть как звук инвестиции как свойство, расположенное в новом соседстве{окрестностях}, и свойство, расположенное в соседстве{окрестностях}, населяемом прежде всего членами одной гонки{расы} может быть как звук инвестиции как один расположено в в расовом отношении смешанном соседстве{окрестностях}. Оценщик должен быть беспристрастным и определенным в описании благоприятных или неблагоприятных факторов в соседстве{окрестностях}, и должен избежать использования субъективных сроков{терминов;условий} или фраз, типа "гордости монопольного использования", и т.д.

Данные Области

Оценщик должен рассмотреть следующие уместные факторы спроса и предложения, среди других, в анализе рыночной области свойства:

• Характеристики совокупности типичных арендаторов в рыночной области, включая семейный размер, размещения и уровень образования, и спроектированных тенденций прироста населения.

• Насчитать семейный доход и текущий фактор прожиточного минимума для рыночной области.

• Расходы потребителя и полные продажи в рыночной области.

• Деятельность недвижимого имущества в рыночной области, включая число{номер} и долларовый том{громкость;объем} продаж, так же как пригодности{доступности} финансирования.

• Нормы{расценки} вакансии{пробела} для рыночной области, принимая во внимание различные размеры и типы модулей.

• Текущее использование земли и существование Генеральных планов.

• Налог и структура оценки области.

• Пригодность{доступность} культурных средств.

• Текущая деятельность конструкции, и поставка различных типов существующих модулей.

Если свойство находится под арендованным управлением, оценщик должен включить как выставка в их сообщение резюме применимых арендованных законов управления или инструкций. Фактические арендованные законы управления должны быть доступными для обзора или в гарантийном файле или в рабочем файле оценщика. Оценщик должен также обсудить отношение сообщества{общины} к арендованному управлению и любым существующим или ожидаемым арендованным законам управления или инструкциям. Оценщик должен также рассмотреть степень{градус} организованного ответа потребителя (например, "объединения арендатора") и степень, до которой эти организации составляют, в действительности, форму арендованного управления.

Соседство{Окрестности} и Маркетинг Области

Оценщик должен narratively объяснять факторы, которые определяют рыночную область свойства. Оценщик должен рассмотреть "сравнение, делающее покупки альтернативы" для типичного арендатора, включая и возможности монопольного использования и арендную плату. Кроме того, оценщик должен включить следующую информацию:

• Карта, подсвечивающая сайт свойства, главные конкурирующие рентные события, сеть магистрали обслуживание соседству{окрестностям}, главным центрам занятости, и т.д., и выделению рыночной области свойства. Карта должна быть присоединена к сообщению оценщика.

• Описание главного рентного соревнования{конкуренции} свойства в пределах рыночной области в дополнение к трем требуемым comparables. В анализе соревнования{конкуренции}, оценщик должен счесть и сообщить относительно: проектное{строительное} название{имя}; местоположение; год открылся; число{номер} модулей; соединение спальни; размер модуля; срок{термин} арендного договора; рентная норма{разряд} в квадратный фут (в месяц и в год); вакансия{пробел}; снабженный{доставленный} или немеблированный; рентная хронология; открытая площадь и региональные средства; утилиты; напечатайте конструкцию; число{номер} историй; и условие{состояние} усовершенствований.

• Описание арендной платы, помещающей опись, обращаясь к следующему:

A. Непосредственное{Немедленное} Сообщение описи относительно законченных рентных модулей в рыночной области, не арендованной{сданной в аренду}. Укажите, сколькими модули будут на рынке в течение арендованного наверх периода свойства.

B. Разработка Сообщения описи относительно рентных свойств в области уже в работе или на котором конструкция, как ожидают, начнется в течение арендованного наверх периода свойства, и оценит конкурентоспособное воздействие на свойство.

C. Потенциал Идентифицирует описью и оценивает синхронизацию и конкурентоспособное значение потенциальной описи, основанной на интервью с хорошо осведомленными представителями промышленности жилья.

Заключения оценщика относительно спроса и предложения должны быть в форме резюме ожидаемой конкурентоспособной позиции и конкурентоспособности рентных модулей свойства и проектирования ожидаемого арендованного наверх периода для недавно законченного или умеренного свойства восстановления, основанного на Данных Области и Соседстве{Окрестностях} и Торгующих Данных Области.

Сайт

Оценщик должен счесть и комментарий к следующим факторам уместным оценке сайта свойства:

• Адекватны ли размер, форма и топография сайта приспособить{разместить} существующие или запланированные усовершенствования к свойству, включая локальное закрепление и региональные средства.

• Расположены ли строительства{формирования} на сайте, чтобы обеспечить секретность и максимальную открытую область. Плотность развития должна быть тщательно проанализирована; переполнение могло неблагоприятно затронуть конкурентоспособную позицию свойства теперь и в будущем.

• Имеет ли сайт адекватный фасад прохода для непринужденности и безопасности входа и выхода, и для представления{вида} и появления{вида}. Оценщик должен рассмотреть тип прохода, приводящего к сайту свойства, включая его ширину, ограничение скорости, поток трафика в течение пиковых периодов, обслуживания{службы} или тормозных полос, светофора или признаков{подписей} останова.

• Обеспечивается ли закрепление минимума одного места{космоса} в квартиру на сайте. GHFA предпочитает одно место{космос} в спальню. Если сайт не встречает{не выполняет} эти стандарты, оценщик должен документировать любые причины для исключения. Закрепление мест{космос} должно быть легко доступным для входов в квартиру. Закрепление поверхностей должно быть проложено.

• Расположен ли сайт свойства в ФЕДЕРАЛЬНОМ АГЕНТСТВЕ ПО ЧРЕЗВЫЧАЙНЫМ ОБСТОЯТЕЛЬСТВАМ (прежде министерство жилищного строительства и городского развития) определяемая область Опасности Наводнения. Если так, оценщик должен прокомментировать эффект такого местоположения.

• На подключении с разделом в Форме FNMA 1050 для "Усовершенствований Сайта" (вода, коллектор, электричество, газ, и т.д.), оценщик должен знать, что "предприятие коммунального обслуживания обслуживает" обслуживание{службы} средств, поставляемое governmentally-находящимся-в-собственности, поддержанным, или регулируемым объектом. Сообщество{община} или системы соседства{окрестностей}, спонсируемые, имевшие{признанные}, или управляемый разработчиком или частная компания и это не регулируются или финансированы правительством, не включены в срок{термин} "обслуживание{службы} предприятия коммунального обслуживания."

Если сайту служит такая частная водная система, оценщик должен проверить{отметить} поле для "частного хорошо", вычеркнуть слово "хорошо", и заменить словом "вода". Для частной системы коллектора, проверьте{отметьте} поле "зараженный корпус{резервуар}", вычеркните слова "зараженный корпус{резервуар}", и вставка "частный коллектор." Оценщик должен уведомить кредитора немедленно этого обстоятельства, поскольку общественная вода и коллектор требуются под Предшествующей производственной линией Одобрения.

• Существуют ли там, к знанию оценщика, экологическим опасностям или каким-нибудь опасным условиям{состояниям} на свойстве или в пределах непосредственной{немедленной} близости свойства, которые затрагивают значение свойства. Такие опасности включают присутствие опасных потерь, ядовитых{токсичных} веществ{сущностей}, содержа асбестом материалы, изоляцию формальдегида мочевины, загрязнение воздуха радона, и подобные экологические опасности. Оценщик должен назвать любые такие элементы{пункты} найденными в течение процесса оценки к вниманию разработчика/спонсора и комментария в оценочном заключении на эффекте любых опасных условий{состояний} на значении свойства и конкурентоспособности и сделать соответствующие корректировки в его или её полной оценке свойства.

Описание Усовершенствований

Оценщик должен обеспечить полное и детализированное описание существующего или запланированных усовершенствований к свойству в применимых местах{космосах} на Форме FNMA 1050 или в приложении, приложенном к сообщению.

Оценщик должен сделать общую оценку качества конструкции свойства. Качество конструкции должно соответствовать или превышать преобладающие стандарты в сообществе{общине}, в котором расположено свойство. Оценщик должен прокомментировать любые нарушения строительства{формирования}, здоровья, огня{пожара} или правил техники безопасности в свойстве.

Оценщик должен уделить специальное внимание адекватности изоляции в стенах свойства, потолках, и крыше, чтобы обеспечить сохранение энергии. Если качество или количество изоляции неадекватны, оценщик должен обсудить стоимость усовершенствования относительно потенциала для увеличенного жилья внаем и уменьшенных эксплуатационных расходов в свойстве.

Если оценщик судит, что свойство является структурно несовершенным или качество электрического обслуживания{службы}, слесарное дело и механическое оборудование сомнительны, оценщик должен так сообщить{советовать} кредитору.

Оценщик должен также предложить усовершенствования соединению модуля, размеру и размещению в свете его или её рыночного анализа. Оценщик должен определенно прокомментировать адекватность туалетов, памяти{хранения} арендаторов, черновых средств, обслуживания{служб} арендаторов, региональных средств, и т.д. Оценщику напоминают, что его или её анализ структуры свойства и компонентов должен быть отражен и в обвинении{нагрузке} для амортизации и в вычислении эксплуатационных расходов.

Оценщик должен проверить{подтвердить}, что конструкция и предложенные усовершенствования разрешаются в соответствии с классификацией зонирования и не считают самым высоким и лучшим использованием. Если такой не имеет место, оценщик должен объяснить это в части комментария этого раздела.

Подход Стоимости к Оценке

Оценщик должен использовать все три подхода торговать коммерческим значением сравнением, стоимостью замены, и преобразованием букв в прописные дохода - в подготовке оценки.

Оценщик должен подготовить Оценку{Смету} Значения Земли. В оценивании земли согласно подходу стоимости, рекомендует GHFA, чтобы оценщик использовал Рыночный Подход Данных (сравнение с, и анализ, продажи подобных сайтов). Оценщик должен описать все факторы, затрагивающие Оценку{Смету} Значения Земли. Сопоставимые продажи земли должны быть идентифицированы на Рыночной Карте Области.

Оценщик должен также подготовить Стоимостную оценку Замены. Источник факторов стоимости замены должен быть идентифицирован, например, фактические контракты, руководства стоимости, стоимость на месте учится, и т.д. Элементы{пункты} в Стоимостной оценке Замены должны быть вычислены квадратным футом, и этим вычислениям нужно показать. Невключенные или unroofed области (например балконы) должны быть исключены из вычислений района застройки, но должны быть вычислены и сообщены отдельно с применимыми факторами стоимости. Проложенные области для закрепления, дорог и обходов должны также быть вычислены и сообщены отдельно с соответствующими затратами модуля. Оценщик должен прикрепить анализ, ломающий различные формы амортизации, включая долларовое количество и выравнивание. Конечная{заключительная} оценка{смета} значения должна быть основанной на завершении всего необходимого ремонта, который должен перечислить оценщик.

Если есть наземный арендный договор, страховщик кредитора должен предоставить оценщику копию Многосемейного Наземного Анализа Арендного договора (Форма FNMA 461), который должен закончить оценщик. Всем вычислениям значения нужно показать.

Сопоставимые Рентные Данные

Оценщик должен проанализировать все жилье внаем конкурентного рынка и обеспечить данные относительно никаких меньше чем трех comparables. Сравнимость учтет признаки проектов, которые демонстрируют подобные locational характеристики, типа школ, магазина, и транспортировки; категории пользователя арендатора, типа единственных{отдельных} людей, женатых пар, и пожилых: проекты, которые являются физически подобными в типе конструкции здания, рассматривая сад, невысокий, и структуры лифта; доступные удобства для использования арендатора, типа средств отдыха; и типы модуля, размеры и соединение, самое подобное подчиненному свойству.

Ежемесячно Арендованный Список{График}

Доход, сгенерированный от рентных платежей, арендатор, закрепляющий платы, и прачечную - допустимый доход под Предшествующей производственной линией Одобрения. Доход генерировал арендные договоры рекламы формы - также допустимый доход, но должен быть обработан отдельно, как далее описано ниже в обсуждении свойств с коммерческими арендными договорами. Рентный доход мебели, любимые платы, утратил депозиты{залежи} безопасности, и подобный доход не допустимый доход.

Разработчик/спонсор должен предоставить оценщику текущее Свидетельство{Легализацию}, чтобы Спроектировать Арендованный Рулон{Ведомость} (Форма FNMA 4243), подписанный разработчиком/спонсором и руководящим агентом. Арендованный рулон{ведомость} должен показать названию{имени} жителя, типу модуля, числу{номеру} квартиры, ежемесячной арендной плате, дате истечения срока хранения арендного договора, и доставлена ли квартира или немеблирована. Разработчик/спонсор будет также поставлять, и оценщик проанализирует текущие утверждения{заявления} дохода и расхода свойства в течение предыдущих трех лет, если доступно. Для недавно законченных свойств, где такая хронология не доступна, должно быть сделано рыночное исследование, и анализ оценки должен быть основанным на ориентировочном утверждении{заявлении}.

В вычислении фактического или ожидаемого рентного дохода свойства, стандарт GHFA - то, что оценщик должен распознать самый разумный пригодный для использования доход. Оценщик должен поэтому распознать рыночные арендные платы и сопутствующие расходы, которые могут быть разумно достигнуты в свойстве в течение 12 месяцев после даты оценки. Арендная плата, развивающаяся, определенный как прогнозы дохода и расходов (вне ожидаемого фактического товарооборота), которые простираются вне 12 месяцев, не должна использоваться в оценке существующих проектов под этой производственной линией. Прогноз дохода должен быть основанным на фактических ежемесячных коллекциях и должен быть поддержан рыночными данными так же как результатами фактических новых переговоров арендного договора, проводимых управлением свойства.

Для Запланированного Арендованного Раздела, оценщик должен вычислить рентный поток дохода существующего свойства, основанный на текущем арендованном рулоне{ведомости} свойства. Для Экономического Арендованного Раздела, рентные модули, переворачиваемые за более высокие арендные платы, поскольку часть арендованной программы увеличения может также быть включена в вычисление. Арендные платы товарооборота должны быть реалистическими проектированиями, то есть, поддержанные рыночными данными, того, что является возможным в пределах 12-месячного периода от даты оценки. Оценщик должен определить реалистическое фактическое проектирование дохода для каждого размера модуля и типа в течение соответствующего периода, рассматривая, в умеренном восстановлении, разумный список{график} завершений.

Анализ коммерческого дохода и расходов должен быть обработан отдельно форма тот из дохода, относящегося к жилому использованию. Сетевой операционный доход, относящийся к коммерческому месту{космосу} должен быть напечатан прописными буквами в соответствии с методиками преобразования букв в прописные, типичными для рынка. Следующее - рекомендации GHFA относительно коммерческих арендных договоров:

1. Все арендные договоры должны иметь оригинальный{первоначальный} срок{термин} трех лет или больше. Любые арендные договоры с сохранением сроков{терминов;условий} меньше чем одного года должны показать доказательству возобновления арендного договора, или затронутое место{космос} должно быть включено в вычисление вакансии{пробела}. Если арендатор будет установленным продолжающимся бизнесом в период опции, то это будут оставлять к усмотрению оценщика, чтобы определить вероятность длительного дохода арендного договора от того места{космоса}.

2. Все платежи арендного договора должны быть поддержаны рынком comparables. Если оплата - за арендную плату контракта, которая является меньше чем рынок, то арендная плата контракта должна использоваться. Никакое рассмотрение{соображение} не будет даваться доходу, который является основанным на проценте от больших продаж или любого типа пункта участия в арендном договоре; только основную арендную плату будут рассматривать.

3. Фактор вакансии{пробела} должен рассмотреть типичную норму{разряд} в рынке, существующие условия{состояния} непосредственного{немедленного} соседства{окрестностей} и условия{состояния} и хронологии свойства. Ни в коем случае не будет фактор вакансии{пробела}, используемый в анализе быть меньше чем 10 %.

4. Расходы должны быть поддержаны с соответствующими рыночными данными, должны включить те расходы, типичные для пользователя арендатора, и отразят любые специальные условия{состояния}, обозначенные в арендном договоре, который уменьшил{сократил} бы сетевой доход свойства.

5. Качество арендатора и продолжительности потока дохода должно быть тщательно проанализировано, и рассмотрение{соображение} нужно дать местоположению коммерческого места{космоса}, поскольку это имеет отношение с коммерческим пользователем против жилого пользователя. Среди locational рассмотрений{соображений} закрепляют, обращаются, и подвергание прохода. Кроме того, гибкость и конфигурация leasable места{космоса} являются критическими учесть изменения{замены} в течение времени для многократных пользователей арендатора.

Оценщик должен обеспечить отдельные вычисления для процента от сетевой коммерческой рентной области по сравнению с сетевой рентной областью и также процент от большого коммерческого рентного дохода по сравнению с большим доходом свойства. Допустимый максимум - 20 %. Эти вычисления должны быть выполнены следующим образом:

1. Процент от коммерческой сетевой арендуемой области определен, деля коммерческую сетевую арендуемую область суммой жилых и коммерческих сетевых арендуемых областей.

2. Процент от большого коммерческого дохода определен, деля коммерческий большой доход суммой жилых и коммерческих больших доходов.

Ссуды, обеспеченные{защищенные} свойствами, расположенными в арендованных областях управления имеют право на закупку. Арендованное законодательство управления может, однако, подвергнуть опасности качество многосемейных инвестиций заклада. Оценщик должен исследовать существующее или предложенное арендованное законодательство управления, затрагивающее свойство и оценить воздействие законодательства относительно инвестиций.

Если часть потока дохода свойства исходит из субсидий, оценщик должен тщательно оценить количество и качество оплаты субсидии. В этом случае, оценщик должен включить анализ комментария на затрагивании субсидии, будет иметь на значении свойства в течение срока{термина} заклада. Если платежи субсидии поднимают арендованный уровень свойства выше рыночного курса, количества, качества, и продолжительность субсидии - еще более критическое беспокойство{предприятие}.

Оценщик должен также решить, что арендные платы, достигнутые в свойстве не результат денежно-кредитных или других концессий{уступок}. Если концессии{уступки} предоставляют, оценщик должен определить причину{разум} для концессии{уступки} и ограничена ли эта практика подчиненным свойством или широко распространенная в рынке. Это также означает, что оценщик должен обесценить подчиненные арендные платы на пересчитанном на год основании прежде, чем они напечатаны прописными буквами в определение{намерение} значения. Если рентные концессии{уступки} распространены в рыночной области, этот факт нужно тщательно счесть в отношениях к арендной плате comparables используемым и фактору вакансии{пробела}, обозначенному в рынке.

GHFA требует, чтобы оценщик рассмотрел вакансию{пробел} и пособие кредита в вычислении дохода от жилых модулей. Если фактическая норма{разряд} вакансии{пробела} и потеря кредита для свойства - 5 % или меньше, минимальное пособие 5 % должно использоваться. Если фактическая норма{разряд} вакансии{пробела} и потеря кредита выше, оценщик должен использовать более высокую норму{разряд} если не убеждено, что действия в пределах рынка и способности управления заемщика принесут свойство к вакансии{пробелу} и потере кредита 5 % или меньше в пределах следующего 6-месячного периода.

Рыночный Подход Оценивать

Рыночный подход оценивать запрашивает сравнение подчиненного свойства к трем подобным проектам, расположенным в пределах разумного расстояния, которые были проданы в течение последних месяцев до даты оценки. В получении данных относительно comparables, оценщик должен убедиться, что используемые транзакции были сделаны под рукой между покупателем и продавцом. Продажа{распродажа} между родственниками или между людьми, работающими для той же самой компании или для компаний, проведенных{поддержанных} той же самой компанией очевидно не желательна для использования как сопоставимое. Оценщику, вероятно, также придется корректировать для того, чтобы финансировать с помощью наличной эквивалентности. Рецензент должен быть удовлетворен, что каждый сопоставимый используемый подобен теме относительно возраста, размера, условия{состояния}, удобств, и параметра пользователя арендатора. Далее, сопоставимые свойства должны быть расположены в том же самом соседстве{окрестностях} как тема или в областях, которые являются физически подобными и угождают тому же самому рынку. Образование из большого арендованного множителя должно отразить любые корректировки, сделанные к сопоставимым коммерческим ценам за наличную эквивалентность.

Ежегодный Анализ Расхода

В определении эксплуатационных расходов свойства, оценщик должен оценить расходы за следующие 12 месяцев. Оценщик должен использовать операционную хронологию свойства за прошлые три года если доступно. Акцент должен быть помещен в новый 12-месячный период, предшествующий дате оценки. Где есть главное различие между фактическими и предсказанными расходами, оценщик должен объяснить это различие относительно каждого элемента{пункта} расхода.

Все элементы{пункты} расхода, перечисленные в Форме FNMA 1050 важны и требуют осторожного рассмотрения{соображения} оценщика. Однако, GHFA полагает, что это особенно важно для оценщика обеспечить определенные комментарии к следующим элементам{пунктам} расхода:

• Налоги Недвижимого имущества - Если свойство было недавно закончено, оценка{смета} оценщика возможной{конечной} налоговой оценки, должны быть полностью поддержаны, прикрепляя анализ сопоставимых свойств. Где доступно, символ из офиса местного Налогового Эксперта относительно предложенной оценки был бы желательным. Налоговая оценка{смета} в целях оценки должна отразить текущие налоговые ставки и оценки, так же как историческую информацию, если оценщик не знает о неизбежном изменении{замене} или в норме{разряде} или в оценке налогов.

• Другие налоги и оценки - Эта категория включила бы те налоги и оценки, которые могли стать залоговым удержанием против недвижимого имущества, исключая оценки для основных усовершенствований. За каждый перечисленный элемент{пункт}, требуется комментарий оценщика.

• Страхование - оценщик должен рассмотреть страховые требования. Местные требования диктуют некоторые типы страховых охватов и количеств охвата как соответствующие и необходимые для свойства. Оценщик должен вычислить стоимость страхования, требуемого на ежегодном основании и доказать вычисление проверкой с обеспечением компаний.

• Топливо, Газ, и Электричество - оценщик должны сообщить и доказать эти элементы{пункты} индивидуально. Оценки{сметы} могут быть обоснованы анализом исторических данных, обсуждениями с соответствующими чиновниками сервисных компаний, или экспертизой операционных утверждений{заявлений} сопоставимых свойств. Часть газа или электричества, которое используется для нагревания или кондиционирования воздуха, должна быть включена под "Топливом".

Оценщик должен также прокомментировать относительно того, измерены ли газ и электричество отдельно к каждому индивидуальному модулю или находятся на общем{обычном} метре. Оценщик должен также прокомментировать выполнимость и стоить из преобразования, чтобы отделить метры и указать общую практику промышленности относительно измерения в рыночной области.

• Вода и Коллектор - вычисление этих обвинений{нагрузок} должны быть обоснованы как предварительно обсуждается выше под "Топливом, Газом, и Электричеством."

• Материально-техническое обеспечение строительства и Ремонт - оценщик должны перечислить расходы и затраты и поддержать это перечисление по пунктам, идентифицируя источники информации. В исследовании операционных утверждений{заявлений}, оценщик должен пересчитать на год расходы и устранить капиталовложения, которые обычно включались бы в резервы замены.

• Нерезидентные Платы управления, заплаченные за управление вне сайта и аренду должны быть типичными для рыночной области и вычисленный на пересчитанное на год основание.

• Оплачиваемые служащие - функция и число{номер} служащих в свойстве должны коснуться потребностей благоразумного управления и поддержаны анализом сопоставимых свойств. Если рентное значение резидентского менеджера или квартиры другого служащего включено в большое рентное проектирование, оценщик должен вычесть такое рентное значение как обвинение{нагрузка} расхода.

• Рекламирование, телефон, юридический{законный} и контрольный - Эти расходы часто перечисляются как расходы администрирования по операционным утверждениям{заявлениям}, и оценщик должен пробовать дифференцировать соответствующий элемент{пункт} расхода. Эти элементы{пункты} линии не должны включить никаких расходов партнерства, например, ревизия партнерства. Рекламный расход должен быть для свойства только а не для других свойств, управляемых тем же самым объектом управления.

Оценщик должен оценить начальный депозит{залежь} и ежегодный депозит{залежь} к резерву замены, основанному на эффективном возрасте свойства с рассмотрением{соображением}, данным дальнейшему ухудшению свойства в течение срока{термина} заклада. Минимальный ежегодный резерв за количество замены - 150.00 $ в модуль.

Настилка ковров, драпы, диапазоны, рефрижераторы{холодильники}, посудомоечные машины и распоряжения обработаны как краткосрочные элементы{пункты} и должны обесцениваться по их остающейся экономической жизни. Нагревание и модули кондиционирования воздуха будут обработаны в соответствии с нормальной долговечностью системы HVAC, используемой в свойстве. Оценщик должен также рассмотреть мощение и кровлю.

После того, как оценщик закончил оценку{смету} начального депозита{залежи} и ежегодных депозитов{залежей} к резерву для замены, основанной на остающемся экономическом методе жизни, оценщик сравнит предполагаемые ежегодные депозиты{залежи} с 150.00 $ в количество модуля. Если оценщик решает, что число{рисунок} выше чем 150 $ в год является соответствующим, более высокое число{рисунок} должно быть обозначено. Более высокое число{рисунок} более вероятно, где свойство является старшим и не было умеренно или существенно реабилитировано.

Подход Дохода Оценивать

В подходе дохода оценивать, рыночная стоимость как определено преобразованием букв в прописные потока дохода свойства - часто преобладающий индикатор значения. Оценщик должен использовать два метода определения нормы{разряда} преобразования букв в прописные. Первый метод - извлечение транзакций рынка потока{тока} формы нормы{разряда} сопоставимых свойств. Второй метод - образование из смешанной процентной ставки, основанной на предложенном финансировании проекта (основанный на урожае{доходе}, не на обесцененной норме{разряде}) и норме{разряде} урожая{дохода} акции{активов}, поддержанной рыночными данными. Во втором случае, оценщик не должен сделать никакой дополнительной настройки или для проектной{строительной} оценки или амортизации. Оценщик должен коррелировать эти два индикатора, чтобы достигнуть самой приемлемой нормы{разряда}, которая используется в печати прописными буквами проектного{строительного} потока дохода в значение, полученное через подход дохода.

Если свойство содержит коммерческое место{космос}, оценщик должен выделять доход и расходы, относящиеся к тому месту{космосу} и печатать прописными буквами сетевой операционный доход отдельно от того из жилого дохода, относящегося к свойству.

Основанный на качестве и продолжительности коммерческого дохода, оценщик может использовать обесцененный метод потока наличности для того, чтобы оценить только коммерческое место{космос} в процессе оценки. Если этот метод используется, оценщик должен полностью документировать учетную ставку и норму{разряд} преобразования букв в прописные с текущими рыночными данными.

Арендованному{Сданному в аренду} значению платы, относящемуся к коммерческому месту{космосу} нужно показать как отдельное значение и как часть полного значения свойства.

Согласование и Значение

В месте{космосе} на Форме FNMA 1050 для "Заключения Согласования и Значения," оценщик должен ввести долларовое количество, оцененное, используя каждый из трех подходов оценить. В месте{космосе}, названном "Конечное{Заключительное} Заключение Согласование", оценщик должен заявить заключение относительно конечной{заключительной} рыночной стоимости свойства и включить короткое резюме комментария объяснения для того, чтобы достигнуть этой конечной{заключительной} оценки.

Оценщик должен указать в пространстве "Условия{Состояния} и Требования Оценки", "как является" значением свойства, если приспособлено, или рекомендации для любого необходимого ремонта, замен, и т.д. Оценщик может прикрепить информацию или выставки, чтобы полностью объяснить любые условия{состояния} или требования оценки.

Оценочное заключение должно быть датировано и подписано оценщиком, который осмотрел свойство. Дата сигнатуры{подписи} должна быть датой, оценщик закончил назначение. Дата оценки должна быть текущей датой и не спроектированная в будущее.

Вложения

Оценщик должен прикрепить следующую сопроводительную документацию и дополнительную информацию к оценочному заключению:

• Копии всех документов, поставляемых разработчиком/спонсором. Оценщик должен счесть всю информацию снабженной в разработке оценки. Оценщик должен прокомментировать любые отклонения от про форм, или элементы{пункты} расхода поставляли, которые использовались в подходе дохода к оценке. Оценщик должен также делать обзор и комментарий к эффекту коммерческих сроков{терминов;условий} арендного договора на значении свойства.

• Один набор качественных цветных фотографий свойства требуется. Фотографии должны быть идентифицированы с адресом свойства и датой, фотографии были взяты{предприняты}. Фотографии должны бы быть взяты{предприняты} из свойства (передняя сторона, сторона и тыловые обозрения, и существующее усовершенствование), соседство{окрестности} и сцены{места} прохода (включая частичное представление{вид} свойства), и сопоставимых рентных проектов в соседстве{окрестностях} (даже если бы не сообщил как comparables). Воздушная фотография свойства и соседства{окрестностей} должна быть включена.

• Карта, показывающая местоположению свойства и всей арендной платы и продаж comparables используемый в оценочном заключении. Оценщик укажет местоположение свойства и comparables на карте посредством клавиши{ключа} или стрелок.

• Если свойство проведено{поддержано} в купленном на правах аренды состоянии, оценщик должен прокомментировать эффект этого типа интереса монопольного использования на значении сроков{терминов;условий} арендного договора. Оценщик должен раскрыть все вычисления, используемые в этом анализе посредством вложения к сообщению. Кроме того, оценщик должен закончить необходимый Наземный Анализ Арендного договора (Форма FNMA 461), который должен быть присоединен к сообщению наряду с копиями наземного арендного договора и любых модификаций к наземному арендному договору.

• Утверждение{заявление} квалификаций оценщика, показывающих образованию (профессионал и иначе), опыт занятости, основные клиенты служили, и главные типы оцениваемых свойств.




 

оценка для банка

 

оценка бизнеса

 

 

КАРТА САЙТА :

 

 

 

оценка недвижимости

оценка бизнеса

оценка стоимости

оценка земли

оценка риска

оценка предприятия

оценка ущерба

оценщик

оценка проектов
оценка имущества
инвестиционная оценка

оценка рисков

финансовая оценка

экономическая оценка

оценка организации

оценка стоимости недвижимости

оценка квартиры

оценка инвестиционных проектов

оценка инвестиций

оценка активов

оценка автомобиля

оценка ущерба

оценка финансового состояния

оценка банков

оценка банка

оценка капитала

оценка эффективности инвестиционной

оценка ущерба

рыночная оценка

оценка компании

провести оценку

оценка инвестиционных рисков

оценка стоимости активов

оценка стоимости компании

оценка стоимости объекта

оценка помещения

судебная оценка

оценка судов

оценка и анализ риска

анализ и оценка рисков

оценка транспортных средств

оценка бизнес плана

оценка стоимости оборудования

оценка стоимости имущества

оценка стоимости участка

оценка дома

оценка кредитного риска

оценка предпринимательского риска

оценка кредитоспособности предприятия

оценка кредита

оценка доходной недвижимости

оценка стоимости акций

оценка материальных запасов

оценка финансового состояния организации

оценка сооружений

оценка производственных запасов

оценка оборотных средств

оценка транспорта

оценка товаров

оценка кредитоспособности

оценка эффективности инвестиционных проектов

оценка квартиры

отчет об оценке

оценка состояния предприятия

оценка производства

оценка деятельности предприятия

услуги оценки

бухгалтерская оценка

оценка акций

оценка стоимости предприятия

проведение оценки

денежная оценка

оценка собственности

оценка финансового состояния предприятия

инновационная оценка

независимая оценка

оценка оборудования

оценка участка

оценка основных средств

оценка ценных бумаг

оценка баланса

оценка рыночной стоимости

коммерческая оценка

экономическая оценка инвестиций

оценка земельных участков

оценка фирмы

оценка машины

оценка заемщика

оценка стоимости бизнеса

оценка банкротства

стоимостная оценка

оценочная фирма

оценка нематериальных активов

оценка хозяйственной деятельности

оценка финансовой деятельности

оценка кредитоспособности заемщика

эксперт оценка

оценка цены

оценка здания

оценка основных фондов

оценка инвестиционной привлекательности

страховая оценка

оценка стоимости недвижимости

оценка объектов недвижимости

оценка интеллектуальной собственности

оценка авто

оценка финансовых активов

оценка бизнеса предприятия

товарная оценка

оценка финансового риска

аудиторская оценка

оценка и экспертиза

оценка инновационных проектов

оценка строительства

 

 

 

 

оценка бизнеса

 

Скачать

оценка бизнеса

 

 

 

оценка бизнеса

 

Фонд Государственного имущества Украины

 

Фонд государственного имущества Украины
письмо

 

 

Наши контакты:

тел.:  (044) 233-27-70

моб.: (067) 117-20-72

         (063) 109-55-90

факс: (044) 533-12-70

e-mail:

office@allappraisal.com.ua

ICQ: 556600040

Skype: ich-gcp