оценка ресурсов
оценка ресурсов и оценка бизнеса, оценка недвижимости, оценка стоимости, оценка земли
оценка ресурсов
 
оценка ресурсов

 

  • Текущая оценка недвижимости:

 

NBScience LLC

(54 % готовности)

 

  • Проведена оценка бизнеса для:

 

Фармацевтическая фирма "Дарница"

Представительство

компании "HSC-Germany"

 

оценка квартир

оценка автомобиля

оценка земли

оценка ущерба

 

 

оценка ресурсов

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

оценка ресурсов

оценка ресурсов

 

оценка ресурсов

Оценка имущества в Украине в кризисный период

С. Сивец

Мировые финансовый, а затем и экономический кризисы проявились во всех сферах деятельности международного сообщества, в том числе и в оценке стоимости имущества как одного из прикладных направлений экономического анализа, устанавливающего меру полезности имущества как для общества в целом (определение рыночной стоимости), так и для отдельных его собственников (определение различных нерыночных стоимостей). Одной из причин, способствовавших развитию и укреплению кризиса, явилась неадекватность оценки акций, недвижимости и других активов на рынке США [1]. Это было связано, прежде всего, с человеческим фактором, а именно с безнравственностью многих основных игроков на соответствующих рынках, подготовками ошибочных прогнозов развития различных сегментов рынка, манипулированием ценами, курсами валют, рейтингами компаний, искажением показателей деятельности предприятий, коррупцией и т. п., о чём свидетельствуют последние громкие процессы, освещаемые международными СМИ. Кстати, эти финансовые скандалы, как правило, связаны с участием в них известных международных консалтинговых (аудиторских) компаний, которые у украинских представителей власти и владельцев предприятий пользуются непререкаемым авторитетом, что и позволяет им сегодня во многих случаях побеждать в различных конкурсах и тендерах своих украинских коллег, по профессиональным знаниям и опыту работы не уступающим представителям этих компаний.

В Украине с начала этого века темпы роста цен на многие виды имущества, особенно недвижимость, стали расти просто «бешеными» темпами. Например, среди девелоперов (подрядчиков) строительных проектов к середине этого десятилетия в крупных городах Украины стало просто непрестижно приступать к работам, если прибыль от реализации проекта ожидалась меньше 150-200% от себестоимости проекта. Это привело к тому, что цены на новые объекты недвижимости намного оторвались от истинных рыночных стоимостей. Не остались в долгу и риэлторы с оценщиками, работающие на вторичных рынках. Идя на поводу у продавцов безнравственная часть оценщиков стала завышать результаты оценки до уровня специальных стоимостей, представляя их в отчёте в виде рыночных. Состояние рынка этими оценщиками анализировалось достаточно слабо, если вообще анализировалось. Это приводило к выбору в качестве аналога «хрущевки» в непрестижном районе шикарной квартиры в центре города, оценённой, естественно, по завышенной стоимости. А далее ком нарастал. Уже в следующем отчёте оценённый по завышенной стоимости объект брался в качестве аналога, уводя стоимость объекта всё дальше от истины и т. д. Аналогичная ситуация наблюдалась и при оценке предприятий, стоимости пакетов акций которых в середине последнего десятилетия резко поползли вверх. Особенно ярко это проявилось после продажи в октябре 2005 г. пакета акций «Криворожстали» по цене в 2,4 раза превышающей его стоимость, определённую независимым оценщиком [2], [3]. После этого буря «стоимостных» эмоций захлестнула органы приватизации всех уровней. И невдомёк было этим «аналитикам», что покупая «Криворожсталь» компания Mittal Steel Germany рассматривала будущее этого предприятия не в виде автономного бизнеса, а как составную часть производственной цепи компании, обеспечивающую, в перспективе, получение синергетического эффекта. Поэтому и цена покупки соответствовала синергетической стоимости, а не рыночной, установленной в результате независимой оценки.

Требования о повышении стоимости оцениваемого имущества стали звучать на всех уровнях государственного аппарата, и это нашло своё отражение даже в нормативных документах. Так в Национальном стандарте № 3 «Оценка целостных имущественных комплексов» (утверждённом КМУ от 29.11.2006 г. под № 1655) сказано, что рациональным распоряжением имуществом целостного имущественного комплекса является такое, которое направлено на «максимизацию его рыночной стоимости». В этом же виде стандарт действует и до настоящего времени, хотя любому более-менее грамотному оценщику понятно, что стоимость может быть либо рыночной, либо нерыночной, но ни в коем случае не может быть максимальной рыночной (также как и минимальной). В результате этого часть оценщиков, особенно работающих с органами приватизации, из-за боязни потерять возможные заказы на оценку, стали выжимать из оценки максимальные показатели, угодные заказчику в лице этих органов.

Не лучшим образом в последние предкризисные годы сложилась ситуация и с оценкой земельных участков. Само понятие рыночной стоимости практически исчезло из нормативных документов по оценке земель (за исключением оценки с целью выкупа владельцем строений, расположенных на этом участке). Как известно, основным способом продажи государством земельных участков является аукцион, на который участок выставляется по стартовой цене, устанавливаемой в большинстве стран, в том числе и в Украине, на базе рыночной стоимости. Однако в последних редакциях Земельного кодекса Украины стартовая цена уже устанавливается на основе стоимости, полученной в результате нормативной оценки, которая никакого отношения к рынку земли не имеет (она была введена в своё время как некий нормативный показатель для исчисления размера земельного налога и других подобных случаев).

Делая краткий анализ оценочной деятельности в банковском секторе, следует вспомнить историю с банком «Украина», который погиб из-за невозврата кредитных долгов, но, видимо, история этого банка не стала действенным уроком для некоторых других коммерческих банков. В последние предкризисные годы контроль за кредитной деятельностью со стороны руководителей банка и их региональных отделений был ослаблен. Это дало возможность недобросовестным заёмщикам в сговоре с непорядочным оценщиком (а иногда и с работниками кредитного подразделения банка) вводить в заблуждение руководство и выдавать кредиты при недостаточном залоговом обеспечении, причём, иногда и не в одном банке, что тоже внесло свою лепту в нынешнее состояние некоторых банков.

Что же, по нашему мнению, следует предпринять всем участникам рынков различных видов имущества в Украине, что бы всё-таки обеспечить их функционирование?

Прежде всего, в условиях углубляющегося кризиса следует перейти к практике формирования цен на различные виды имущества исключительно на основе рыночной стоимости, определяемой в условиях падающего рынка. Нормативные основания существуют в виде положений Международных стандартов оценки (8-я редакция 2007), в которых предлагается определять как рыночные так и нерыночные стоимости с учётом особых ситуаций, в которых проводится оценка. На это указано в пп. 9, 10 МСО 2; там же приведены примеры некоторых ситуаций [4]. На наш взгляд, одной из таких особых ситуаций, связанной с предполагаемыми условиями обмена актива, является оценка имущества на падающем рынке. Тогда цель оценки в самом общем случае можно сформулировать примерно так: определить рыночную стоимость актива (указать какого конкретно актива) на падающем рынке Украины.

Во-вторых, для получения действенного эффекта от ведения транзакций по истинно рыночной стоимости необходимы одновременные и значительные усилия всех участников рынков имущества, в том числе государственных и муниципальных органов власти. Прежде всего необходимо законодательно закрепить то обстоятельство, что при транзакциях с любым имуществом всех форм собственности цена продажи должна базироваться на основе рыночной стоимости, определяемой независимым оценщиком.

В-третьих, следует также разработать и принять нормативные акты, запрещающие проводить независимую оценку любых типов государственного и коммунального имущества оценщику, не являющемуся членом саморегулируемой организации по оценочной деятельности, так как при существующем законодательстве такой оценщик практически избегает ответственности за некачественные отчёты.

В-четвёртых, по этой же причине для оценки залогового имущества кредитополучателя коммерческим банкам следует привлекать только оценщиков, являющихся членами саморегулируемой организации, а в будущем, возможно, только членов Ассоциации банковской оценки.

В-пятых, саморегулируемым организациям оценщиков следует усилить контроль за работой «проблемных» оценщиков путём обязательного мониторинга и рецензирования не менее трёх отчётов по оценке имущества, подобного оценённому в первом проблемном отчёте об оценке, по которому ранее была выдана отрицательная рецензия.

Несколько слов хочется сказать и о методологии оценки в кризисный период, так как некоторые украинские оценщики, вопреки общепринятой в международной оценочной практике необходимости согласования результатов оценки, полученных с применением тех или иных методологических подходов, подвергли сомнению это правило, рекомендуя использовать в качестве единственно возможного только доходный подход. Да, действительно, с помощью доходного подхода можно получить малопонятный заказчику, но «обнаученный» результат, оспорить который непрофессионалу будет достаточно сложно. Но действительно ли доходный подход при определении рыночной стоимости имущества является преобладающим? Попытаемся разобраться.

Общеизвестно, что мировое оценочное сообщество, в большинстве своём, считает, что результат оценки имущества, полученный с применением сравнительного подхода, в наибольшей степени отвечает условиям определения рыночной стоимости. Этому существует масса подтверждений в научно-методической литературе и сегодня едва ли подвергается сомнению. Приведу ли лишь одно высказывание. Обсуждая научные работы представителей новой школы теории оценки, А. Пирсон пишет: «Подход сравнения продаж является наиболее приемлемой техникой для прогнозирования возможных цен продаж, к нему нужно относиться с большим доверием» [5].

Другим, хоть и несколько косвенным, но не менее значимым доказательством приоритета сравнительного подхода при оценке имущества являются положения МСФО (МСБУ 16, МСБУ 38, МСБУ 40, МСБУ 41), в которых везде где необходимо устанавливать справедливую стоимость на базе рыночной, результатом оценки по сравнительному подходу присваивается наивысший иерархический уровень рыночной уверенности по сравнению с результатами других подходов – доходного и затратного [6].

Другое дело, что в условиях кризиса грамотно применить сравнительный подход достаточно трудно. Если, условно говоря, до кризиса можно было проанализировать десять объектов и из них в качестве аналога выбрать три-четыре, то теперь нужно перелопатить как минимум два десятка объектов, причём следует более строго подходить к содержанию анализа: согласованности данных, подбору элементов сравнения, передаваемых прав, условий финансирования, состояния рынка, местоположению, физическим и экономическим характеристикам, использованию оцениваемого объекта и аналога и т. п.

Для анализа выбора цен объектов-аналогов можно рекомендовать следующую иерархическую последовательность использования информации о ценах продаж (предложении):
действующие цены или предложения на активном рынке полностью аналогичного имущества, которое расположено на той же территории, находится в том же состоянии, и на которое распространяются схожие условия содержания и эксплуатации;
действующие цены или предложения на активном рынке аналогичного имущества, расположенного на другой территории, в другом состоянии и с другими условиями содержания и эксплуатации, скорректированные с учётом имеющихся различий;
достаточно близкие по времени цены на аналогичное имущество на менее активных рынках, скорректированные с учётом изменения экономических условий от даты оценки аналога до даты оценки объекта.

Что же касается доходного подхода, который выдвигается в виде единственного в кризисных условиях, хотелось бы сказать следующее. Как известно из методологии оценки, доходный подход, являясь менее точным относительно сравнительного, даёт самые субъективные результаты, а методология, используемая при прогнозировании дохода и построении ставок дисконтирования (капитализации), приводит к существенно отличающимся результатам стоимости. В ранее цитируемой статье А. Пирсона сказано так: «Традиционный подход капитализации дохода … приводит к существенной гибкости, субъективности и возможным смещениям». Далее сказано, что он уместен лишь для расчёта инвестиционной стоимости, с чем трудно не согласиться [5]. Если мы обратимся к МСФО, то увидим аналогичную картину. Во всех перечисленных ранее стандартах бухгалтерского учёта для установления справедливой стоимости указано, что оценка по доходу может производиться только тогда, когда актив невозможно оценить на основе информации о продажах (предложениях) на рынке данного вида имущества. По нашему мнению, такое место доходного подхода в иерархии подходов при определении справедливой стоимости принципиально не позволяет использовать его в качестве проверочного для сравнительного подхода, что опять-таки принято некоторыми украинскими оценщиками за правило. Касательно утверждений некоторых оценщиков о том, что в кризисный период собрать достоверную информацию о продажах или предложениях значительно труднее, чем информацию о ставках арендой платы и арендных платежах — позвольте этому не поверить. Работая в этот период на рынке региональных центров (а не в столице), я и мои коллеги убедились, что собрать информацию как о продажах (предложениях), так и о достоверной аренде сегодня одинаково трудно, а если на проблему низкой репрезентативности исходной информации для оценки доходным подходом наложить высокую степень неопределённости при установлении периода прогнозирования, расчёта показателей доходов и затрат по каждому периоду, и — самое главное — выбору и обоснованию ставки дисконтирования, то можно уверенно говорить, что полученный результат будет полностью зависеть от оценщика, его профессиональной компетентности и этики поведения.

Признанный в мировой практике исследователь теории стоимости А. Дамодеран, который сформулировал три принципа, лежащие в основе метода оценки активов для бухгалтерской отчётности, пишет, что, как считают бухгалтера, рыночная стоимость «считается слишком изменчивой и подверженной манипуляциям … подозрения их ещё больше углубляются, когда стоимость активов оценивается на основе движения денежных средств, ожидаемых в будущем». Такое опасение со стороны бухгалтеров имеет право на существование, особенно в том случае, когда оценку выполняют недостаточно профессиональные или недобросовестные оценщики, что сегодня нельзя исключить в украинской практике оценки. Что же касается возможности применения затратного подхода в кризисных ситуациях, то следует отметить, что приемлемым остаётся методология определения остаточной стоимости замещения при использовании адекватного аналога (современного эквивалентного актива по МСО 2007). При этом стоимость воспроизводства, как правило, не может рассматриваться как приемлемая стоимость актива на дату оценки так как валовые затраты воспроизводства, как правило, не равны валовым затратам на замещение объекта современным аналогом.

Заканчивая свой экскурс в оценку в кризисный период, хочется всё-таки остановиться на оптимистической ноте. Ведь большая часть украинских оценщиков являют собой плеяду высококвалифицированных специалистов по оценке различных видов имущества, многие из которых без особого напряжения прошли евросертификацию, сдали экзамены по различным направлениям оценки в Брюсселе, Лондоне, Нью-Йорке, Праге, Москве. Широкая образованность и многолетний предыдущий опыт работы в различных отраслях хозяйствования позволяют этим профессионалам быстро осваивать все новации Международных и Европейских стандартов оценки, Международных стандартов финансовой отчётности (в части, касающейся оценки активов) и применять их в нестандартных ситуациях при оценке имущества в Украине, вызванных спецификой национальной нормативно-законодательной базы на этапе переходного характера экономики страны. В отличие от украинских оценщиков, многие иностранные оценщики работают, как правило, по стандартным шаблонам оценки, которые применимы лишь к стабильной рыночной экономике.

Украинские оценщики имеют собственные национальные наработки в разных сферах оценочной деятельности, которые представлены в многочисленных монографиях, учебных пособиях и публикациях в периодической печати Украины и России. Дорогу осилит идущий. Украинский оценщик как раз и является идущим и смотрящим вперед.
Литература
Кочетков Г. Б., Супян В. Б. «Корпорация: американская модель». СПб.: Питер, 2005. 320 с.
Тришин В. Н. «Оценка предприятий финансовыми аналитиками и независимыми оценщиками: разница в подходах и результатах» // «Вопросы оценки» № 4, 2008. с. 19-37
Мирот Ю. «Некоторые национальные особенности оценки бизнеса в современных условиях» // «Вісник оцінки», жовтень-грудень 2008 р., № 4 (28), с. 13-16
«Міжнародні стандарти оцінки. Восьме видання 2007». Київ, 2008. 424 с.
Пирсон А. «Набор знаний, необходимых оценщику» // «Вопросы оценки» № 4, 2008. с. 2-8
«Международные стандарты финансовой отчётности 2005». М., «Аскери», 2005. 1064 с.

оценка для банка

 

оценка ресурсов

КАРТА САЙТА :

 

 

 

оценка недвижимости

оценка бизнеса

оценка стоимости

оценка земли

оценка риска

оценка предприятия

оценка ущерба

оценщик

оценка проектов
оценка имущества
инвестиционная оценка

оценка рисков

финансовая оценка

экономическая оценка

оценка организации

оценка стоимости недвижимости

оценка квартиры

оценка инвестиционных проектов

оценка инвестиций

оценка активов

оценка автомобиля

оценка ущерба

оценка финансового состояния

оценка банков

оценка банка

оценка капитала

оценка эффективности инвестиционной

оценка ущерба

рыночная оценка

оценка компании

провести оценку

оценка инвестиционных рисков

оценка стоимости активов

оценка стоимости компании

оценка стоимости объекта

оценка помещения

судебная оценка

оценка судов

оценка и анализ риска

анализ и оценка рисков

оценка транспортных средств

оценка бизнес плана

оценка стоимости оборудования

оценка стоимости имущества

оценка стоимости участка

оценка дома

оценка кредитного риска

оценка предпринимательского риска

оценка кредитоспособности предприятия

оценка кредита

оценка доходной недвижимости

оценка стоимости акций

оценка материальных запасов

оценка финансового состояния организации

оценка сооружений

оценка производственных запасов

оценка оборотных средств

оценка транспорта

оценка товаров

оценка кредитоспособности

оценка эффективности инвестиционных проектов

оценка квартиры

отчет об оценке

оценка состояния предприятия

оценка производства

оценка деятельности предприятия

услуги оценки

бухгалтерская оценка

оценка акций

оценка стоимости предприятия

проведение оценки

денежная оценка

оценка собственности

оценка финансового состояния предприятия

инновационная оценка

независимая оценка

оценка оборудования

оценка участка

оценка основных средств

оценка ценных бумаг

оценка баланса

оценка рыночной стоимости

коммерческая оценка

экономическая оценка инвестиций

оценка земельных участков

оценка фирмы

оценка машины

оценка заемщика

оценка стоимости бизнеса

оценка банкротства

стоимостная оценка

оценочная фирма

оценка нематериальных активов

оценка хозяйственной деятельности

оценка финансовой деятельности

оценка кредитоспособности заемщика

эксперт оценка

оценка цены

оценка здания

оценка основных фондов

оценка инвестиционной привлекательности

страховая оценка

оценка стоимости недвижимости

оценка объектов недвижимости

оценка интеллектуальной собственности

оценка авто

оценка финансовых активов

оценка бизнеса предприятия

товарная оценка

оценка финансового риска

аудиторская оценка

оценка и экспертиза

оценка инновационных проектов

оценка строительства

 

 

 

 

оценка ресурсов

 

Скачать

оценка ресурсов

 

 

 

оценка ресурсов

 

Фонд Государственного имущества Украины

 

Фонд государственного имущества Украины
письмо

 

 

Наши контакты:

тел.:  (044) 233-27-70

моб.: (067) 117-20-72

         (063) 109-55-90

 

e-mail:

office@allappraisal.com.ua

ICQ: 556600040

Skype: ich-gcp